房地產企業融資限制繼續收緊，幅度有所超過市場預期。

8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。會議強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

這印證了《21世紀經濟報道》8月13日的獨家報道。

本報報道稱，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。房地產企業的“三道紅線”為：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。

按“三道紅線”，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。也即，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

8月28日，《經濟參考報》報道稱，參加重點房地產企業座談會的房企包括12家，分別是碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。對這12家房企將進行融資債務總規模的控制。企業需于9月底上交降檔方案，包括一年內如何降檔、三年內如何全面完成符合“三道紅線”的調整。若未達標，監管層將要求金融機構對相應房企的全口徑債務進行限制。2021年1月1日起全行業將全面推行相關規則。

12家房企試點

參加此次座談會的12家房企，為房地產業內頭部企業，包括：碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城。

根據國盛證券按“三道紅線”標準測算，以2019年末數據為基準，銷售排名前50位的房地產企業中，均未超過警戒線的有11家，超過1條警戒線的有15家，超過2條警戒線的有8家，超過3條警戒線的有15家

12家房企中，“三道紅線”位于紅檔的是4家房企：中國恒大(3333.HK)、融創中國(1918.HK)、綠地控股(600606.SH)、中梁控股(2772.HK);剔除預收款后的資產負債率分別是82.7%、84.2%、82.8%、80.8%;凈負債率分別是183.1%、214.1%、163.4%、120.9%;貨幣資金與短期債務之比分別是0.40、0.57、0.67%、0.70。

位于橙檔的是陽光城(000671.SZ)，剔除預收款后的資產負債率分別是77.6%，凈負債率154.4%，貨幣資金與短期債務之比1.15。

位于黃檔的是碧桂園(2007.HK)、萬科(000002.SZ)、新城控股(601155.SH);剔除預收款后的資產負債率分別是82.7%、76.5%、76.5%;凈負債率分別是55.3%、36.7%、14.2%;貨幣資金與短期債務之比分別是2.14、1.68、2.42。

位于綠檔的多位央企系房地產公司，包括保利發展(600048.SH)、中海地產(0688.HK)、華潤置地(1109.HK)、華僑城(000069.SZ);剔除預收款后的資產負債率分別是67.4%、55.0%、56.4%、79.3%;凈負債率分別是57.1%、30.5%、32.5%、86.6%;貨幣資金與短期債務之比分別是2.09、4.00、2.89、1.01。

其指出，隨著融資政策的不斷收緊，前期加杠桿、盲目拿地擴張的房地產企業將受到巨大沖擊，行業格局也將隨著監管的趨嚴有所調整。

2020年7月，泰禾集團股份有限公司出現違約，成為首例大型房企違約事件，主要受前期高杠桿、低周轉的拖累。泰禾2013-2017年舉債擴張，2017年凈負債率達473.4%之高，遠高于同業。盡管此后公司逐步降低杠桿，但仍處于較高水平。2018年以來，房企融資難度加大，加之泰禾居高不下的融資成本，公司最終資金鏈斷裂造成違約。央行“345”政策的出臺，目的是控制房地產企業杠桿水平，防止因大肆舉債出現違約風險。

房企融資渠道面臨全方位監管

房企融資“三道紅線”試點推出，意味著房企融資渠道面臨全方位監管。

8月26日，標普信評表示，房企座談會體現的政策信號，從長期來說能增強行業的抗風險能力，有利于房地產市場的平穩健康發展;但短期來說，有可能增加一些企業的流動性壓力和再融資風險，進一步加速房地產開發企業信用質量的分化。這或將是房地產調控政策收緊的重要信號。

標普信評認為，未來幾個月房地產開發企業的整體外部融資環境，或將從上半年較為寬松的基礎上轉向偏緊。座談會與會人員包括銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等部門負責人，以及部分房地產開發企業負責人。與會人員的構成或許意味著房地產融資政策將全方面覆蓋銀行及非銀機構借款、股權融資和境內外債券融資等各個方面，房地產開發企業在不同融資渠道之間騰挪的余地將被壓縮。

房地產開發企業信用質量的分化加速，不過，特大型房企仍有較大融資空間。實際上，房地產也自2017年以來整體處于去杠桿過程中，但各企業杠桿下降程度差異較大。特大型企業(現金規模大于1000億元的)財務杠桿持續下降，凈負債率由2017年上半年的122%下降到2020年一季度末的79%，處于較為安全的水平。

但，部分大型和中型開發企業的融資或將進一步受限，從而對其流動性產生壓力。近年來大型和中型房企財務杠桿下降幅度有限，到2020年一季度末仍分別保持在132%和125%的相對高位。在融資新規下，這些企業的融資規模增長可能會放慢。我們同時注意到，明年第一季度房地產債務到期比較集中。融資新規下，如果房企的杠桿水平接近或超過監管的紅線，其再融資風險或將增加。

表外融資或將上升

但業內人士擔憂的是，房地產企業表外融資或重新抬頭。

“一些超級房地產公司，不要把他們看成地產集團，可以理解成金融產品設計公司。甚至可以用管理金融機構的辦法來管理。”一位華南房地產金融人士坦言。

標普信評也指出，本次融資新規將有效控制行業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金。

過去兩年，房地產開發企業普遍通過并購和投資擴展業務規模，樣本房企長期股權投資在總資產中的占比已從2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。

特別是，2019年以來，大型和中型房企長期股權投資在總資產中占比快速上升，顯示其表外項目不斷增加。融資新規或將進一步提升房企對表外融資的依賴，增加隱性債務風險。同時，房企采用聯合營模式的大部分重要信息并未公開披露，因此有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。