8月27日，杭州長租公寓“友客”爆雷，大批租客和房東聚集在“友客”杭州總部進(jìn)行維權(quán)。
8月29日，杭州另一家長租公寓“巢客”也爆雷了，同樣引發(fā)人員聚集維權(quán)。
“友客”“巢客”出事之后，一家名為“趣居”的杭州長租公寓也出現(xiàn)拖欠房東房租的現(xiàn)象，幾乎走到爆雷邊緣。
《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在杭州走訪發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，從2018年開始，杭州就陸續(xù)出現(xiàn)多起長租公寓爆雷事件。
杭州多家長租公寓爆雷，房東租客都蒙了
9月3日，向“友客”租賃房屋的租客小陳告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，今年5月他在“友客”租下了杭州市金沙湖附近的一套小三居，供全家4口居住，每月租金4200元，租金半年一付，押金為一個月房租，共支付租金及押金29400元。
“我從大學(xué)畢業(yè)就住在這附近工作，比較了解這里的租房價格，這里小三居的租金大多在4500元左右，所以感覺他們‘友客’提供的房源比較便宜，于是租了半年，沒想到只住了3個多月就出事了，現(xiàn)在房東要求我搬出去，不然就停水停電，報警。”小陳說。
8月29日，小陳趕到“友客”所在的辦公樓，碰到不少和他一樣的租客。
“當(dāng)時現(xiàn)場聚集了很多人，警察給我們做了登記，但我估計剩下3個月的租金和一個月押金很難拿回來了，可能要損失16000元。”小陳說。
遭遇同樣問題的還有住在杭州市紹興路某小區(qū)的租客小王。
今年8月初，小王向“巢客”租了一套小房子，月租金為1600元。
當(dāng)時“巢客”業(yè)務(wù)員告訴小王，房子的租金如果月付是每月2300元，季付每月2100元，半年付每月1900元，年付只要每月1600元，考慮到價格問題，小王選擇了年付。
“年付的話月租金只要1600元，這個價格非常劃算，當(dāng)時加上押金，我一共付了20800元，現(xiàn)在剛住滿一個月，房東就要來趕我走了，他說他只拿到‘巢客’給他的一個月的租金。”小王說。
在這次長租公寓連環(huán)爆雷事件中，房東同樣也是受害者。
9月4日，“巢客”房東周先生告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，他剛剛把自己位于杭州德勝的一套房產(chǎn)委托給了“巢客”，委托期限3年。8月29日，“巢客”工作人員明確告訴周先生，公司不會再向其支付房租，雙方提前解約。
“對方口頭跟我說了解約，但我暫時也不敢把租客趕出去，因為口說無憑啊，我咨詢了律師，現(xiàn)在準(zhǔn)備把解約聲明送到公司辦公室去，回頭再和租客溝通。”周先生說。
周先生告訴記者，自己名下有多套住房，分別委托多家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在對外出租，家庭經(jīng)濟(jì)情況良好，“我的狀況還算好的，有的房東好幾套房都委托給‘巢客’，現(xiàn)在房租收入全沒了，特別是那些‘以租養(yǎng)貸’的房東，每個月要給銀行交月供的，壓力很大，要去借錢還貸款，現(xiàn)在房東要把租客趕出去，也不是那么容易的，很難協(xié)調(diào)的。”周先生說。
據(jù)了解，“巢客”在杭州有較高知名度，涉及的房東、租客總量遠(yuǎn)超“友客”。目前“巢客”的房東和租客已建立10多個維權(quán)微信群，不少維權(quán)群已滿員。
涉事長租公寓的慣用操作：“高進(jìn)低出”和“長收短付”
根據(jù)浙江電視臺經(jīng)濟(jì)生活頻道報道，近期有房東前往“巢客”質(zhì)問為何其以4200元的價格把房子租給公司后，公司僅以2800元的低價轉(zhuǎn)租給租客?
“你們作為一家企業(yè)，有這么多錢可以虧嗎?你們不拿工資嗎?”擔(dān)心公司未來無力履約，房東施女士因此要求和“巢客”解除租賃合同。
無獨(dú)有偶，交了2000元租房定金，但認(rèn)為房租過于便宜，希望見房東求證的租客陳女士也登門向“巢客”討要說法。
“房子70平方米，在振寧路地鐵口附近，每月租金1800元，這個價格很便宜。”陳女士因此要求“見房東”或者查詢“巢客”與房東簽署的租房協(xié)議，再與“巢客”簽訂長期租房協(xié)議，但遭到“巢客”拒絕。
一位多年深耕杭州市場的長租公寓從業(yè)人士李明(化名)向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，“高進(jìn)低出”“長收短付”是一些爆雷長租公寓慣用的手法。
李明介紹，“高進(jìn)低出”就是長租公寓企業(yè)以高于普遍市場價的價格向房東收房，收到房子簡單布置后再以低于市場價的價格向租客出租。
“有時房屋出租的價格甚至低于收房的價格，長租公寓企業(yè)就要自己承擔(dān)其中的價差，這顯然不合常理。”李明說。
“長收短付”則是長租公寓企業(yè)會一次性向租客收取半年以上，甚至一至兩年的租金，但給房東的租金則大多是每月一付。
“高進(jìn)低出”“長收短付”會給長租公寓企業(yè)累積巨大的潛在風(fēng)險，但為什么涉事長租公寓還是會采用這種經(jīng)營模式?
李明向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，所有長租公寓企業(yè)在早期發(fā)展過程中或許都使用過這種模式，但是上規(guī)模后會相對理性和正規(guī)，慢慢擺脫這種模式。
“大部分長租公寓項目都處在A輪融資階段，屬于早期創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊，最需要的就是找投資人投錢，投資人要看企業(yè)的市場占有率，看現(xiàn)金流，看企業(yè)成長性好不好。高價收房、低價出租房子，市場占有率上升就會很快，租客一次性把半年、一年的房租給長租公寓，但長租公寓只需按月給房東房租，這樣企業(yè)現(xiàn)金流就很好看，會形成一個資金池，然后我們再拿著這些錢去高價收更多的房子，這樣企業(yè)成長性是不是就很好?但是碰到像疫情這樣的風(fēng)險，很多使用這種策略的企業(yè)可能就要出問題了。”李明說。
李明說，今年以來，由于疫情原因，長租公寓企業(yè)收房都很謹(jǐn)慎，“因為已有房源都不好出租”，但上半年有一位親戚告訴李明，有長租公寓企業(yè)要向其高價收房，李明直言“很吊詭，感覺要出事”。
“我這位親戚有兩套房產(chǎn)委托給我所在的長租公寓企業(yè)管理，我給他的價格比市場價高5%，但上半年這位親戚說有其他長租公寓企業(yè)愿意開比市場價高15%的價格向他收房，我跟他說現(xiàn)在租房的人少，手上的房子都租不出去，收房的價格都下降了，為什么有人逆勢漲價收房?我想，可能有長租公寓面臨很大資金壓力，希望通過高價收房，再低價轉(zhuǎn)租出去，一次性獲得租客半年、一年的房租，以緩解資金壓力。當(dāng)然，這也有可能是這家企業(yè)有預(yù)謀地最后‘搞’一筆租金，然后就‘撤退’了。”李明說。
“歸根到底是一場金融游戲”
一家杭州市住房租賃管理協(xié)會會員單位負(fù)責(zé)人張平認(rèn)為，“高進(jìn)低出”“長收短付”的模式為很多長租公寓企業(yè)的發(fā)展添了一把火，但過度使用這套模式則把行業(yè)競爭變成了一場金融游戲，一旦遭遇市場風(fēng)險，玩過火的“游戲玩家”就會立即偃旗息鼓，留下一地雞毛。
張平告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，杭州在2018年就經(jīng)歷過長租公寓爆雷。
“和當(dāng)年的P2P爆雷潮幾乎同步，聽說是因為有長租公寓老板獲得租客預(yù)付租金后，將資金投入P2P業(yè)務(wù)，相關(guān)P2P企業(yè)倒閉后，長租公寓的資金鏈也斷裂了。有的長租公寓和P2P公司是相互依存的關(guān)系，在長租公寓發(fā)展需要資金的時候，P2P也是‘慷慨解囊’，因為P2P資金也需要投資標(biāo)的，兩者是一榮俱榮、一損俱損的。”張平說。
張平認(rèn)為，長租公寓的擴(kuò)張模式和P2P有一定相似性。
“P2P通過高息來誘惑投資者，獲得投資者的資金，做資金池，做廣告，投項目，如果發(fā)展得好，可以快速擴(kuò)張，快速做大。長租公寓也是用高額租金誘使房東把房產(chǎn)托付給他們，他們低價引誘租客來承租，通過‘長收短付’獲得租客大量資金，形成資金池，再用資金池里的資金去給企業(yè)做廣告、投項目，支撐企業(yè)繼續(xù)高價收房擴(kuò)張。”張平說，這樣的模式如果經(jīng)營不善，或者遭遇政策風(fēng)險，就會立即出現(xiàn)問題。
張平認(rèn)為，P2P和長租公寓的瘋狂擴(kuò)張模式都可以理解為是一種“金融創(chuàng)新”，“有不少政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)都曾給他們站臺啊”，但歸根到底這是一種缺乏有效監(jiān)管的金融創(chuàng)新，潛在風(fēng)險很大，坑了很多投資者，坑了很多房東租客。
“所以我們常說這歸根到底就是一場金融游戲，而且江浙地區(qū)有一批人玩這套游戲玩得很溜，把法律文本設(shè)計得無懈可擊，據(jù)我所知，2018年杭州爆雷的長租公寓受害人報案后立案都很難，企業(yè)以‘經(jīng)營不善’為由倒閉清算，受害人拿不到錢，維權(quán)非常困難。對于這次(爆雷)，情況不知道會如何，這確實(shí)非?？简瀳?zhí)法者的智慧。”張平說。
張平向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹了一位2018年爆雷的杭州鼎家長租公寓的租客受害者，對方表示，報案后至今未收到任何退款。
“這次杭州長租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大，受損的租客和房東至少是數(shù)以萬計的。”張平說。
張平告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，受疫情影響，長租公寓企業(yè)現(xiàn)金流受到?jīng)_擊，行業(yè)損失很大，抗風(fēng)險能力比較弱的長租公寓企業(yè)會遭遇很大經(jīng)營風(fēng)險，有的企業(yè)甚至故意劍走偏鋒，最后“撈一把”再走人，但整個行業(yè)也在探索更穩(wěn)健的商業(yè)模式，對沖疫情帶來的風(fēng)險。
“疫情以來，我們看到，魔方集團(tuán)將部分白領(lǐng)公寓改為藍(lán)領(lǐng)公寓，‘樂乎’在北京推出首個企業(yè)服務(wù)公寓項目，‘窩趣’也推出首家企業(yè)公寓華舍公寓。疫情之下，類似藍(lán)領(lǐng)公寓這種to B的商業(yè)模式肯定更有優(yōu)勢，可以用to B的模式來補(bǔ)充to C模式的不足，這是全行業(yè)的一個調(diào)整趨勢吧。”張平說。
對于長租公寓行業(yè)的未來發(fā)展，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，近年來，長租公寓行業(yè)野蠻生長，亂象環(huán)生，但這并不代表長租公寓行業(yè)未來發(fā)展堪憂。
王小嬙說，自2017年黨的十九大確定房地產(chǎn)長效機(jī)制核心內(nèi)容“租售并舉”，住房租賃市場迎來高速發(fā)展期，各路資本入局搶灘長租公寓，但政策利好背景下長租公寓野蠻生長，快速發(fā)展的租賃市場亂象環(huán)生，風(fēng)波不斷，如自如甲醛事件，以及租金貸橫行市場，爆雷現(xiàn)象頻出。
“但這也并不代表長租公寓未來發(fā)展堪憂，政策紅利下，隨著機(jī)構(gòu)的運(yùn)營經(jīng)驗的沉淀，長租公寓未來仍有生存機(jī)會。首先，機(jī)構(gòu)要持久運(yùn)營下去，還是要做好對租戶的保障，提高續(xù)租率，降低房源空置帶來的成本增加。其次，長租公寓的付款方式不應(yīng)該依賴金融手段，降低租金貸付款方式的占比。再次，企業(yè)規(guī)模要穩(wěn)步擴(kuò)張，不能激進(jìn)擴(kuò)張。”王小嬙說。
王小嬙認(rèn)為，整個租賃市場目前規(guī)范性不足，行業(yè)管理迫在眉睫，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究，如加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管，限制企業(yè)過度利用金融杠桿，加強(qiáng)租賃市場的規(guī)范性，加快住房租賃條例出臺，保障租戶、房東、中介三方利益平等。
近期，除杭州之外，成都、西安、上海、合肥、廣州等地均出現(xiàn)長租公寓爆雷事件，多地出臺風(fēng)險提示，建議消費(fèi)者謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價格、使用合同示范文本。
(文中張平為化名)記者 陳一良