半島全媒體首席記者 趙永寶

近日，青島市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好存量房“帶押過(guò)戶”服務(wù)的通知》（下稱《通知》）。

(資料圖)

《通知》表示，為落實(shí)《中華人民共和國(guó)民法典》《山東省人民政府印發(fā)<關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)發(fā)展的若干政策措施暨2023年“穩(wěn)中向好、進(jìn)中提質(zhì)”政策清單(第二批)>的通知》《關(guān)于推行存量房“帶押過(guò)戶”模式的通知》的規(guī)定和要求，做好存量房“帶押過(guò)戶”服務(wù)，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、積極穩(wěn)妥開(kāi)展存量房“帶押過(guò)戶”服務(wù)

存量房“帶押過(guò)戶”模式有利于減輕當(dāng)事人籌資提前還貸壓力，降低交易成本，提升交易效率，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)、房屋交易部門(mén)要高度重視密切協(xié)同，積極穩(wěn)妥開(kāi)展存量房“帶押過(guò)戶”服務(wù)，滿足存量房交易雙方及貸款機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)需求，實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶”服務(wù)常態(tài)化。

二、優(yōu)化存量房“帶押過(guò)戶”服務(wù)流程

存量房“帶押過(guò)戶”主要采取雙預(yù)告模式，符合相應(yīng)條件時(shí)，可采取抵押順位變更、權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移等其他模式，各部門(mén)要按照交易雙方及貸款機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)需求和工作實(shí)際，確定適當(dāng)?shù)霓k理模式。

（一）雙預(yù)告模式

雙預(yù)告模式是指先由存量房交易雙方申辦不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；如買(mǎi)方以按揭貸款方式支付部分交易款項(xiàng)，同時(shí)和后手抵押權(quán)人辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記；待提存資金全部到位后，將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記，并注銷(xiāo)原抵押登記。其流程為：

1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同；

2.買(mǎi)賣(mài)雙方向公證機(jī)構(gòu)等具有法定提存職能的機(jī)構(gòu)申辦交易資金提存監(jiān)管；

3.賣(mài)方通知前手抵押權(quán)人后，前手抵押權(quán)人未拒絕“帶押過(guò)戶”的，買(mǎi)賣(mài)雙方申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；如買(mǎi)方以按揭貸款方式支付部分交易款項(xiàng)，同時(shí)和后手抵押權(quán)人辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押預(yù)告登記；

4.如買(mǎi)方以按揭貸款方式支付部分交易款項(xiàng)，后手抵押權(quán)人將全部貸款發(fā)放至提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管；

5.提存機(jī)構(gòu)收到全部提存款項(xiàng)后，通知不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。

6.本登記完成后，由提存機(jī)構(gòu)對(duì)提存款項(xiàng)進(jìn)行交易清分，向前手抵押權(quán)人交付貸款本息余額；本登記不能完成的，由提存機(jī)構(gòu)對(duì)提存款項(xiàng)進(jìn)行返還清分，向后手抵押權(quán)人原路返還貸款本金并支付相應(yīng)利息。

7.根據(jù)前手抵押權(quán)人的申請(qǐng)或提存機(jī)構(gòu)的交易清分報(bào)告，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)注銷(xiāo)原抵押登記。

本登記不能完成的，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方及后手抵押權(quán)人的申請(qǐng)或提存機(jī)構(gòu)的返還清分報(bào)告，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)注銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記。

（二）抵押順位變更模式

抵押順位變更模式是指先由存量房交易雙方及后手抵押權(quán)人申辦不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和次順位抵押登記；待提存資金全部到位后，注銷(xiāo)原抵押登記。其流程為：

1.買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂存量房買(mǎi)賣(mài)合同；

2.買(mǎi)賣(mài)雙方向公證機(jī)構(gòu)等具有法定提存職能的機(jī)構(gòu)申辦交易資金提存監(jiān)管；

3.賣(mài)方通知前手抵押權(quán)人后，前手抵押權(quán)人未拒絕“帶押過(guò)戶”的，買(mǎi)賣(mài)雙方及后手抵押權(quán)人申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和次順位抵押登記；

4.后手抵押權(quán)人將全部貸款發(fā)放至提存賬戶中進(jìn)行監(jiān)管；

5.由提存機(jī)構(gòu)對(duì)提存款項(xiàng)進(jìn)行交易清分，向前手抵押權(quán)人交付貸款本息余額；

6.根據(jù)前手抵押權(quán)人的申請(qǐng)或提存機(jī)構(gòu)的交易清分報(bào)告，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)注銷(xiāo)原抵押登記。

（三）權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移模式

權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移模式是指由受讓方概括承受轉(zhuǎn)讓方對(duì)于存量房的權(quán)利義務(wù)（非買(mǎi)賣(mài)方式），轉(zhuǎn)讓方、受讓方及抵押權(quán)人在抵押期間直接辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押變更登記，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受讓方，同時(shí)將抵押人變更為受讓方。其流程為：

1.轉(zhuǎn)讓雙方簽訂存量房轉(zhuǎn)讓協(xié)議；

2.轉(zhuǎn)讓雙方及抵押權(quán)人簽訂債權(quán)債務(wù)變更協(xié)議；

3.轉(zhuǎn)讓雙方及抵押權(quán)人申請(qǐng)合并辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押變更登記。

生效裁判書(shū)、仲裁書(shū)、行政決定書(shū)等確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利義務(wù)進(jìn)行概括轉(zhuǎn)移的，可以由受讓方和抵押權(quán)人申請(qǐng)。

三、注意事項(xiàng)

（一）加強(qiáng)部門(mén)協(xié)同。各部門(mén)之間要加強(qiáng)業(yè)務(wù)協(xié)同，做好工作銜接，保障“帶押過(guò)戶”全鏈條服務(wù)的流暢性。

（二）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各部門(mén)要采取多種渠道和方式，向社會(huì)宣傳“帶押過(guò)戶”政策及其規(guī)則，讓群眾了解并選擇“帶押過(guò)戶”，切實(shí)降低存量房交易的制度成本。

（三）加強(qiáng)信息互通。各部門(mén)要加強(qiáng)信息互聯(lián)互通，在保障信息安全的前提下，讓信息多跑路讓群眾少跑路，提高工作效率，降低磋商成本。

（四）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范。各部門(mén)要完善風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，細(xì)化辦理流程，不斷提高業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)素質(zhì)，杜絕出現(xiàn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。