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9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

結(jié)合當(dāng)日財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文提出對(duì)明年底前居民換購住房予以個(gè)稅退稅優(yōu)惠，以及日前人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已在兩天內(nèi)接連迎來三項(xiàng)積極調(diào)控政策。

受訪專家指出，伴隨著前期信貸端支持性政策落地生效，下調(diào)住房商業(yè)貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等相關(guān)政策“組合拳”正積極助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心回暖、情緒修復(fù)、成交提振。多舉措、全方位促進(jìn)房貸利率持續(xù)下行，將有利于降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進(jìn)購房者的合理住房需求的恢復(fù)。接下來，有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要打出“組合拳”， 預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大。

央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率

9月30日，人民銀行發(fā)布消息稱，決定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。由于上一次央行下調(diào)公積金貸款利率還在2015年8月，意味著本次是央行時(shí)隔7年后再次下調(diào)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，是商業(yè)貸款利率下調(diào)后又一重要的金融政策。本次下調(diào)主要是針對(duì)剛需購房者，體現(xiàn)了進(jìn)一步滿足剛需購房者需求，降低剛需購房者購房成本的導(dǎo)向。

不僅是住房公積金貸款利率的下調(diào)，今年以來，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）持續(xù)下降，其中5年期以上LPR已累計(jì)下行35個(gè)基點(diǎn)，帶動(dòng)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率隨之下行。根據(jù)最新一期LPR報(bào)價(jià)，當(dāng)前首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率最低可至4.1%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，央行接連兩日出臺(tái)降低首套房貸利率的政策，商貸、公積金貸款全方位推進(jìn)，預(yù)計(jì)將有效帶動(dòng)剛性住房需求釋放。

“此次下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，有利于更好地配合與住房相關(guān)的商業(yè)按揭貸款利率的下行趨勢(shì)，同時(shí)有利于更好地以增量房貸利率下行帶動(dòng)存量房貸利率下行。”仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟向證券時(shí)報(bào)記者表示。

在龐溟看來，多舉措、全方位促進(jìn)房貸利率持續(xù)下行，有利于降低各種房貸付息成本，提升居民購房需求，促進(jìn)購房者合理住房需求的恢復(fù)。接下來，有關(guān)部門應(yīng)合理確定個(gè)人住房公積金貸款的首付款比例和貸款利率，提升借款和還款便利度，更好滿足剛性和改善性住房需求。

樓市兩天內(nèi)迎來三大利好消息

值得注意的是，當(dāng)天，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（下稱《公告》），提出自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

《公告》還規(guī)定，享受公告規(guī)定優(yōu)惠政策的納稅人須同時(shí)滿足兩點(diǎn)條件：一是納稅人出售和重新購買的住房應(yīng)在同一城市范圍內(nèi)。二是出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關(guān)，應(yīng)為新購住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一。

結(jié)合日前人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)已在兩天內(nèi)接連迎來三項(xiàng)積極調(diào)控政策。

英大證券研究所所長鄭后成指出，近期宏觀政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持呈現(xiàn)兩點(diǎn)特征：一方面是政策全方位支持房地產(chǎn)市場(chǎng)。除了貨幣政策之外，財(cái)政政策也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供有力支持。另一方面是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支持的力度較大。他認(rèn)為，應(yīng)充分重視兩天內(nèi)有關(guān)部門密集發(fā)布三條支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的重磅政策這一現(xiàn)象，不排除后期還有重磅政策推出的可能。

提振樓市還需政策“組合拳”加碼

值得注意的是，今年以來，已有多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策，包括提高公積金貸款額度、推出公積金“一人購房全家?guī)汀钡取?

自9月以來，已有多地調(diào)整公積金政策。比如，在9月6日，河北石家莊住房公積金管理委員會(huì)發(fā)文提出，擴(kuò)大償還住房公積金貸款提取范圍。自2022年10月1日起，使用住房公積金貸款購買本市行政區(qū)域內(nèi)自住住房的借款人，其父母可以申請(qǐng)作為共同還款人參與還款；職工配偶為房產(chǎn)共有人的﹐配偶父母也可以申請(qǐng)作為共同還款人參與還款。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，本次央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率，將與各地“因城施策”下的各種公積金調(diào)整舉措相互疊加，進(jìn)一步滿足剛需購房者需求。

龐溟指出，伴隨著前期信貸端支持性政策落地生效，下調(diào)住房商業(yè)貸款利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度等相關(guān)政策“組合拳”正積極助力房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心回暖、情緒修復(fù)、成交提振。

鄭后成表示，降低房貸利率誠然關(guān)鍵，但是除了通過降低房貸利率切實(shí)降低購房成本之外，接下來有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要打出“組合拳”，包括繼續(xù)有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，輔以降低首付，放松“五限”（限購、限貸、限售、限價(jià)、限商）等舉措。

龐溟認(rèn)為，預(yù)計(jì)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進(jìn)一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進(jìn)一步加大，政策維度有望向限購、限貸、限售、限價(jià)寬松并結(jié)合購房鼓勵(lì)政策、降低交易稅費(fèi)等多方向，以及向熱點(diǎn)一二線城市延伸、擴(kuò)圍。