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10月17-19日，金地集團(tuán)多支債券價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)，一度觸發(fā)臨時(shí)停牌。這次金地債券的價(jià)格波動(dòng)原因極其詭異，從公司基本面上，投資者可能完全無(wú)法理解：1-9月金地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售1630億元穩(wěn)定在行業(yè)前七，相比同行銷(xiāo)售表現(xiàn)整體要好；10月13日剛剛提前償還了28.4億元公司債，2022年已無(wú)到期公開(kāi)債務(wù)；到今年上半年末公司賬上還有貨幣資金648億元，可支配資金比例超過(guò)70%，三道紅線指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔。在這樣的基本面下，債券為何還會(huì)遭遇恐慌性的拋售？
面對(duì)這一異常現(xiàn)象，市場(chǎng)目前主要有兩點(diǎn)猜測(cè)。一是金地作為最早一批的中債增試點(diǎn)房企，到目前為止還未有發(fā)成一筆"示范債"，公司的融資現(xiàn)金流可能有問(wèn)題；第二，質(zhì)疑金地因?yàn)楹献黜?xiàng)目的存在，可能存在隱形的表外債務(wù)，類(lèi)似于旭輝。而表外負(fù)債增加了公司的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。
我們逐條分析這些猜測(cè)是否成立。首先第一點(diǎn)，企業(yè)發(fā)債融資需要?jiǎng)訖C(jī)，這個(gè)動(dòng)機(jī)或者是能帶來(lái)企業(yè)迫切需要的現(xiàn)金流，或者是再融資的資金成本足夠低，可以通過(guò)借新還舊進(jìn)一步降低融資成本。作為中債增擔(dān)保首批試點(diǎn)房企，金地毫無(wú)疑問(wèn)有資格也有能力通過(guò)中債增擔(dān)保進(jìn)行發(fā)債融資，但金地有足夠的融資動(dòng)機(jī)嗎？公司公告披露的是，截止今年上半年末，公司賬上還有貨幣資金648億元，可支配資金比例超過(guò)70%，對(duì)于現(xiàn)金流的需要看起來(lái)并沒(méi)有那么的迫切。而且根據(jù)金地的最新公告，2022年還獲得了銀行新增授信額度超過(guò)200億，銀行方面的融資渠道看起來(lái)也是暢通無(wú)阻的。
沒(méi)有明顯的動(dòng)機(jī)，那中債增的融資成本能吸引金地嗎？從此次中債增擔(dān)保名單企業(yè)已成功發(fā)行的債券來(lái)看，票面利率區(qū)間居于3.2%-3.33%之間，票面利率看似不高，但外界忽略了其中的擔(dān)保措施成本。在考慮反擔(dān)保措施及擔(dān)保費(fèi)的情況下，實(shí)際的融資成本顯然要高于票面利率。而且，作為發(fā)債條件，發(fā)債主體需要提供足夠的抵押物給中債增，條件是比較苛刻的。顯然，在考慮實(shí)際的額外費(fèi)用、反擔(dān)保措施條件，以及對(duì)比小公募、開(kāi)發(fā)貸等其他融資成本的情況下，中債擔(dān)保發(fā)行的必要性有待斟酌。根據(jù)中報(bào)，截止上半年末，金地的債務(wù)融資加權(quán)平均成本低至4.54%，和一眾央國(guó)企都有的一拼，從融資的迫切性、融資成本來(lái)看，大家認(rèn)為金地當(dāng)前有通過(guò)中債增擔(dān)保進(jìn)行發(fā)債融資的動(dòng)機(jī)嗎？
第二點(diǎn)，關(guān)于金地的隱形表外債務(wù)可能帶來(lái)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，在今年8月初金地召開(kāi)的投資者交流會(huì)上，管理層對(duì)合作項(xiàng)目和表外負(fù)債的情況有過(guò)專(zhuān)門(mén)的解釋?zhuān)汗颈硗忭?xiàng)目只做開(kāi)發(fā)貸，不做信托融資，表外融資用途專(zhuān)一，抵押物充分，風(fēng)險(xiǎn)可控。即便說(shuō)管理層的話(huà)不可全信，那也可以看下金地1-9月的土地投資情況：截至9月底，公司共新增土地儲(chǔ)備171萬(wàn)平方米，總投資額220億元。公告的數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，現(xiàn)金流有危險(xiǎn)的企業(yè)顧及當(dāng)下已經(jīng)很難，是沒(méi)有余力投資未來(lái)的。
那么即便擁有安全的基本面，為何金地的債券還會(huì)遭遇這樣的恐慌性?huà)伿郏窟@個(gè)問(wèn)題如果從公司基本面上都找不到答案，那答案很可能在債券的二級(jí)市場(chǎng)上。復(fù)盤(pán)可以發(fā)現(xiàn)，10月17日開(kāi)始，金地境內(nèi)債的交易中，賣(mài)盤(pán)明顯居多、買(mǎi)盤(pán)較少，結(jié)果導(dǎo)致了賣(mài)盤(pán)砸盤(pán)速度快、威力大，而且交易量不大，不少都是幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元的成交單，導(dǎo)致價(jià)格大幅震蕩。17日晚間，金地發(fā)布了近期經(jīng)營(yíng)情況公告后，18日就有大量機(jī)構(gòu)聚集低價(jià)買(mǎi)入，18日下午至19日，盤(pán)中的賣(mài)盤(pán)和買(mǎi)盤(pán)比重已經(jīng)基本持平，債券價(jià)格也趨于平穩(wěn)。截止19日收盤(pán)，“21金地01”漲超33%，“18金地01”漲近7%。
所以，究竟是驚慌失措的踩踏，還是有人故意為之、從中漁利？懂得人，自然懂。