觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年即將過去，遠(yuǎn)洋系的資產(chǎn)出售則還在繼續(xù)。
繼遠(yuǎn)洋集團(tuán)聯(lián)合遠(yuǎn)洋服務(wù)作價(jià)55.5億元出售成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%權(quán)益予太古地產(chǎn)后，12月的出售再添一筆，這次是海外投資平臺——盛洋投資透過美國房地產(chǎn)基金平臺出售一項(xiàng)美國物業(yè)。
(資料圖片僅供參考)
近日，盛洋投資(控股)有限公司董事局宣布，于2022年12月21日(美國東部時間)，旗下的Rosemont Lakeview Operating LLC作為賣方與買方OakPoint Capital Partners就出售事項(xiàng)訂立買賣協(xié)議。
據(jù)此，賣方有條件同意出售美國田納西州一處物業(yè)，代價(jià)為4150萬美元(相當(dāng)于約3.26億港元)。該等物業(yè)由賣方全資擁有，包括兩幢6層及一幢5層寫字樓以及多個停車位。
在盛洋投資的評估中，即使這次出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)錄得虧損約934.3萬美元(相當(dāng)于約7334.3萬港元)，但依然符合公司及股東的整體利益，最重要一點(diǎn)就是“出售事項(xiàng)為賣方變現(xiàn)其于該等物業(yè)之投資之良機(jī)，并提供正現(xiàn)金流量”。
回流現(xiàn)金，這應(yīng)該是大部分資產(chǎn)出售的主要出發(fā)點(diǎn)，接連出售資產(chǎn)的遠(yuǎn)洋系也不例外。2022年即將過去，大家希望盡快渡過這一劫。
再售美國物業(yè)
在盛洋投資看來，此次出售是物業(yè)投資中的一項(xiàng)普通動作。
觀點(diǎn)新媒體查閱公告了解，盛洋投資主要于美國及香港從事物業(yè)投資、于美國從事物業(yè)發(fā)展及其他業(yè)務(wù)（包括基金投資及證券投資），而其于美國物業(yè)市場的投資乃透過美國房地產(chǎn)基金平臺GR Realty（盛洋投資間接非全資附屬公司）進(jìn)行。
據(jù)介紹，GR Realty為一個全面綜合房地產(chǎn)平臺，投資于美國特定目標(biāo)市場的物業(yè)并作為普通合伙人管理物業(yè)基金，近三十年來一直為投資者及租戶提供度身訂造的房地產(chǎn)方案。
公告顯示，本次交易的賣方歸屬于GR Realty投資組合內(nèi)的其中一項(xiàng)基金，由GR Realty（作為普通合伙人）管理。
“GR Realty為一個于美國特定目標(biāo)市場投資物業(yè)并作為普通合伙人管理物業(yè)基金之全面綜合房地產(chǎn)平臺。由于GR Realty Group主要從事管理于美國持有物業(yè)之基金，GR Realty Group于其正常及一般業(yè)務(wù)過程中于美國買賣物業(yè)。”
盛洋投資認(rèn)為，目前，GR Realty的戰(zhàn)略性營運(yùn)計(jì)劃為專注于基本因素令人信服、高流動性及人口結(jié)構(gòu)持續(xù)改善，并由科技帶動的海岸門戶市場及精選市場（大部分位于美國西岸及東岸），同時于適當(dāng)時機(jī)逐步出售位于非重點(diǎn)市場（大部分位于美國中部）的資產(chǎn)，如此次出售的田納西州等物業(yè)。
“經(jīng)考慮物業(yè)及市場情況以及有限合伙人之退出意愿，出售事項(xiàng)為賣方變現(xiàn)其于該等物業(yè)之投資之良機(jī)，并提供正現(xiàn)金流量。”按照盛洋投資說法，田納西州項(xiàng)目在現(xiàn)階段并非優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，出售是合適時機(jī)，且還可借此回流現(xiàn)金流，可謂一石二鳥。
但與此同時，其又補(bǔ)充道，該等物業(yè)于2022年10月31日之未經(jīng)審核賬面值約為5002.40萬美元（相當(dāng)于約3.93億港元），“本集團(tuán)預(yù)期就出售事項(xiàng)錄得虧損約934.30萬美元（相當(dāng)于約7334.30萬港元）。”
單純從交易金額看，這次交易或許不劃算，但若考慮資金回流的作用，這又的確是一次合理的出售——關(guān)于出售所得款項(xiàng)，首要一項(xiàng)就是償還相關(guān)按揭貸款。
賣方將自出售事項(xiàng)收取的預(yù)期所得款項(xiàng)凈額(經(jīng)扣除適用交易費(fèi)及稅項(xiàng))約為3923.8萬美元(相當(dāng)于約3.08億港元)，其后將用于償還相關(guān)按揭貸款;支付賣方母基金普通合伙人的績效費(fèi)用;及根據(jù)賣方母基金之有限合伙協(xié)議分派予賣方母基金的有限合伙人。
事實(shí)上，GR Realty從去年開始持續(xù)進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化調(diào)整，已經(jīng)多次出售美國投資物業(yè)。
作為地產(chǎn)金融平臺，盛洋投資大約在2013年左右將投資版圖拓展至美國、歐洲及澳洲等，此后逐漸收縮至美國、香港兩個市場。
截至2022年中期，盛洋投資資產(chǎn)總值約149.33億港元，較上年末減少約6.8%（2021年度資產(chǎn)總值同比減少10.76%）。其中，于美國、香港的投資物業(yè)分別占資產(chǎn)總值的55%、3%，于美國的發(fā)展中物業(yè)占比14%。
而美國的所有物業(yè)投資及物業(yè)開發(fā)均由GR Realty團(tuán)隊(duì)管理。
具體而言，美國投資物業(yè)約14項(xiàng)，涉及可租賃面積約369.2萬平方呎，中部、西岸、東岸分別占比58%、32%、10%；估值約82億港元，中部、西岸、東岸則分別占比26%、64%、9%，西岸仍是最具有價(jià)值的市場。
據(jù)盛洋投資中期報(bào)告顯示，于2022年中期期間，該集團(tuán)錄得收入4.91億港元，同比減少23.4%，錄得分屬于公司股東的虧損1.47億港元。原因是地緣政治局勢緊張，美國通脹高企及加息等因素造成不利金融市場狀況，集團(tuán)證券及基金投資分部產(chǎn)生虧損分別為3900萬港元及1.42億港元。
對此，盛洋投資表示，投資型物業(yè)的整體表現(xiàn)于2022年上半年保持相對穩(wěn)定。自COVID-19疫情爆發(fā)的過往幾年，該集團(tuán)透過美國物業(yè)基金管理平臺GR Realty逐步完成部分項(xiàng)目的退出。
于2022年上半年，該集團(tuán)完成出售位于美國東岸及中部（如奧克拉荷馬州及北卡羅萊納州）的5個房地產(chǎn)項(xiàng)目，并錄得出售收益港幣3100萬元。
遠(yuǎn)洋“渡劫”時
若放大觀察視野，可以發(fā)現(xiàn)，進(jìn)行資產(chǎn)調(diào)整的不僅限于盛洋投資，“遠(yuǎn)洋系”均有類似動作，主要動機(jī)同樣是回流資金，其中備受關(guān)注的當(dāng)屬成都遠(yuǎn)洋太古里的交易。
12月中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、太古地產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布公告稱，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)計(jì)劃以55.5億元的代價(jià)，向太古地產(chǎn)出售成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)。
公告明確，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)計(jì)劃分三次交割上述權(quán)益。
其中，第一期交割后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股及遠(yuǎn)洋服務(wù)各自在目標(biāo)集團(tuán)的權(quán)益由50%下降至35%，此番交割的代價(jià)為10億元；第二期交割后，遠(yuǎn)洋服務(wù)將不再擁有物管公司的任何權(quán)益，代價(jià)為5900萬元；第三期交割，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將不再擁有目標(biāo)集團(tuán)的任何權(quán)益，代價(jià)則為44.91億元。
12月21日，太古地產(chǎn)宣布，上述交易的第一次交割已于公告當(dāng)日發(fā)生。于第一次交割后，太古地產(chǎn)集團(tuán)于目標(biāo)集團(tuán)的權(quán)益將由50%增加至65%。
針對成都太古里標(biāo)桿項(xiàng)目的出售，市場看法大多是“籌錢”目的，畢竟2022年以來遠(yuǎn)洋集團(tuán)已屢次出售資產(chǎn)以回籠資金。
其中，11月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)向遠(yuǎn)洋服務(wù)出售位于北京及深圳的兩處物業(yè)，對價(jià)7736萬元；10月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)向中國人壽地產(chǎn)平臺國壽置業(yè)出售了北京中國人壽金融中心10%股權(quán)，交易對價(jià)為2.33億元；7月，市場消息傳遠(yuǎn)洋集團(tuán)以質(zhì)押成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目50%股權(quán)為代價(jià)，向中國人壽籌資約40億元。
6月，出售位于豐臺區(qū)麗澤商務(wù)區(qū)的北京銳中心項(xiàng)目，交易價(jià)格50.15億元；4月以約30億元向中國人壽出售北京頤堤港一期項(xiàng)目公司股權(quán)……
積少成多，聚沙成塔。上述數(shù)項(xiàng)資產(chǎn)出售，料可回籠資金逾百億。
事實(shí)上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)早已開始著手籌措資金：1月增發(fā)2億美元綠色票據(jù)，2025年到期，票面利率2.7%；3月完成人民幣20億元PPN發(fā)行，3年期，票面利率5.32%；4月發(fā)行2億美元綠色票據(jù)，3年期，票面利率3.8%；5月完成公司債回轉(zhuǎn)售；6月成功簽約境外銀團(tuán)貸款等。
據(jù)披露，上半年遠(yuǎn)洋已償付各類有息債務(wù)超過130億元，及供應(yīng)鏈ABS約66億元；此外接連提前償還5億美元票據(jù)本息、兩筆ABS共計(jì)8.75億元；11月中旬，完成一筆10億元公司債的如期兌付，至此年內(nèi)到期信用債均已償還完畢。
如此看來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)2022年的“劫數(shù)”已過，但2023年也即將到來，新的任務(wù)也將接踵而來。根據(jù)中期報(bào)告顯示，截至2022年6月30日，遠(yuǎn)洋1年內(nèi)到期貸款約182.25億元，占貸款總額19%；1至2年到期貸款約179.37億元，占貸款總額19%；2至5年到期貸款約506.66億元，占貸款總額54%；5年以上到期月79.24億元，占8%。
在資產(chǎn)變現(xiàn)的同時，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還相繼和數(shù)家銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得數(shù)百億的大額授信，這也是提振資本市場信心的一大表現(xiàn)。
包括12月19日消息，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與中國郵政儲蓄銀行股份有限公司簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在綜合授信服務(wù)、債券承銷與投資業(yè)務(wù)、個人金融業(yè)務(wù)等領(lǐng)域優(yōu)先開展優(yōu)質(zhì)和高效的業(yè)務(wù)合作。協(xié)議約定，郵儲銀行將向遠(yuǎn)洋集團(tuán)及其控股的企業(yè)提供不超過人民幣180億元意向性授信額度，用于支持遠(yuǎn)洋集團(tuán)的融資需求。
12月15日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還一次性獲得了中國工商銀行500億元綜合授信支持。根據(jù)協(xié)議，工商銀行將在綜合授信服務(wù)、房地產(chǎn)新增融資服務(wù)、房地產(chǎn)存量融資服務(wù)以及其他金融合作等領(lǐng)域與遠(yuǎn)洋集團(tuán)展開全面合作，并將積極支持遠(yuǎn)洋合理的融資需求，提供房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、債券承銷與投資、房地產(chǎn)并購融資及其配套服務(wù)、租賃住房融資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、境外融資、內(nèi)保外貸等綜合融資服務(wù)，利用其金融資源和產(chǎn)品優(yōu)勢，助力遠(yuǎn)洋集團(tuán)長期穩(wěn)健發(fā)展。
此前11月29日，山東工行與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等10家房企達(dá)成戰(zhàn)略合作，提供意向性融資總額不低于200億元。
總額超過800億元的授信合作，即使不能立刻轉(zhuǎn)化為實(shí)際融資，但對于亟需資金的房企而言，這無疑是最好“代言”。