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2022年“地產大開發時代”徹底落幕，房地產行業進入歷史低谷。
從克而瑞、億翰智庫、中指研究院等機構監測數據來看，全年百強房企銷售業績同比下降超四成，超九成房企累計業績負增長，千億房企數量由上年43家銳減至20家。
作為資金密集型行業，伴隨著腰斬的業績，杠桿偏高的民營房企普遍陷入現金流困境，實質性違約、展期、裁員、欠薪等負面消息不斷。
曾經的“并購王”融創與世茂，2022年身份逆轉，屢屢拋售資產也難逃實質性違約；信奉“愛拼才會贏”，憑借高杠桿在規模增速上一騎絕塵的閩系房企，一年時間內幾乎全軍覆沒；其余如川渝系的藍光、金科，粵系的富力、龍光等，均默默消失在了千億榜單上。
正如易居企業集團CEO丁祖昱在年末演講中所說，過去這么多年高歌猛進奠定的行業規模，在一年之間就重回2015。
數據來源：克而瑞，國金證券(行情600109,診股)
央國企“跑贏同伴”
一則經典故事——當眾人在野外遇到一頭熊，你不需要跑贏熊，只需要跑贏同伴即可。
如今的房地產行業恰是如此，下行周期中，央國企的日子同樣不好過，但明顯優于民營房企。
具體來看，2022年有近9成百強房企累計業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家，另有32家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。
全口徑銷售榜單中，碧桂園、保利、萬科位列前三。其中，碧桂園盡管不復7000億，仍以4643億元銷售額排名榜首；保利、萬科緊隨其后，也均超過4000億元。
常年穩居前三名的恒大，在暴雷后急速下墜，2022年甚至已經不在部分機構的統計名單中。克而瑞統計數據顯示，恒大2022年合約銷售額僅為455.3億元，相比于2019年創下的7232.5億元的巔峰值，云泥之別。
以往的“萬年老四”融創，由于現金流危機離開TOP 10。而若以實際權益銷售額來看，融創甚至已經跌出“千億俱樂部”之外。
取而代之的是廈門國有房企建發，以1700億元銷售額首次沖入TOP 10，也是TOP10中唯一實現銷售正增長的企業。
央企華潤置地以3013億元銷售額力壓綠城和中海，從2021年的第9名升至第4名。
20家全口徑千億級房企中，民企2022年的銷售額降幅普遍高于央、國企，降幅最高的為融創中國，達到72%，另外旭輝、新城、碧桂園等降幅均高于30%。降幅在30%以內的民營房企僅有龍湖和濱江兩家。
相比之下，央國企及混合所有制房企中，保利、華潤、中海、招商、綠城、建發、越秀、華發等8家銷售降幅均在20%以內。此消彼長之下，其優勢格外明顯。
目標完成率平均74.5%
從權益銷售額來看，TOP 100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%；市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。
而權益金額突破千億的13家房企中，僅碧桂園與龍湖兩家民營房企，央企則包含保利、中海、華潤、招商、金茂，占了5個席位。
其余如萬科、綠城、金地、綠地、越秀、建發均為地方國資房企或混合所有制企業。尤其是廣州國資委旗下越秀地產，唯一一個2022年權益銷售金額保持正增長的規模房企，以1251.6億元位列第10位，較上年同期增長8%。
此外，即使2022年公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，且部分已經主動調降了全年目標，但規模房企實際的業績完成情況仍遠不及預期。
最終，規模房企目標完成率的中位數僅74.5%。要知道，即便2021年房地產市場頹勢已現，這一數字仍保持在94%高位，此前數年更是始終保持在100%以上。
在公開披露年度目標的規模上市房企中，2022年僅濱江、越秀兩家房企達成了全年業績目標。多數企業截至12月末的目標完成率不足90%，不少房企甚至不足70%。且絕大多數企業的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20%。
僅上海一城保持正增長
值得一提的是，這樣的銷售業績主要還是一二線城市做支撐的背景下完成的。
中指研究院數據顯示，2022年50家百億代表企業的一、二線城市業績貢獻合計占比為81.3%，較2021年上升了3.4%。
其中，在長三角、粵港澳（內地）、京津冀城市群的銷售額貢獻較大，合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升。
具體來看，一線城市銷售額占比較上年增加6.9個百分點至26.3%，市場需求支撐度較強；受疫情反復、高基數效應或項目停工等因素，部分二線城市成交降幅較大，因此二線城市銷售額占比有所下降，但銷售額貢獻仍達到55%；三四線城市市場承壓，2022年業績貢獻率為18.7%，較上年下降3.4個百分點。
從地區分布來看，長三角、粵港澳（內地）、京津冀三大城市群銷售占比進一步提升，合計占比超6成。
特別是長三角，對百億房企銷售額占比達到39.8%，粵港澳（內地）、京津冀城市群占比分別為15.1%和10.9%，三大城市群合計占比65.8%，且占比較上年進一步提升，分別增加1.1、1.3、0.5個百分點。
據克而瑞統計，2022年各大城市新房成交金額來看，僅上海一地實現正增長，全年新房成交6344億元，同比增加9%。
其余傳統房地產熱點城市中，北京、深圳分別為3737億元和2792億元，下滑幅度均超過20%。
曾經的“銷冠”城市杭州則在2022年幾乎腰斬，新房成交金額僅3644億元，同比下降47%。
下滑最嚴重的城市為重慶，新房成交額僅850億元，下滑近7成，排名從2021年的第10位降至19位。
2023年銷售有望復蘇
丁祖昱預計，2022年全年商品房成交額13.3萬億元，成交面積13.6億平方米，這一數字與2013-2015年水平基本持平。“行業重回十年前”并非一句空話。
有房企人士向觀察者網表示，過往大家追求規模，無非為了融資，只要利潤跑贏融資利率，就是穩賺不賠的買賣。這一邏輯至今并未改變，只不過由于樓市需求透支，房企的庫存難以及時消化，導致資金鏈斷裂風險加倍。
因此上述人士認為，支持企業苦苦支撐的唯一信念，就是靜待市場回暖，這也是多數出險房企，寧愿頂著裁員、展期等各方壓力，也不愿賤賣資產還債的主要因素。
相應的，2022年11月份以來，行業供給側政策持續出臺，在房企融資“三箭齊發”、保交樓專項借款、預售資金監管優化等措施落地后，供給側政策基本應出盡出。
與此同時，需求側調控政策也頻繁出擊。
繼11月杭州、成都、西安等城市優化購房政策后，12月初廈門、南京、武漢、合肥等二線城市加入放松需求端政策的隊伍，12月中下旬佛山、東莞全面放開限購，鄭州出臺十二條政策涉及調整限購區域放松等。
國金證券預計，未來高能級城市四限的適度寬松、房貸利率的持續下調、購房補貼契稅減免等政策仍然可期，需求側的寬松將支撐2023年市場銷售復蘇。
該機構在研報中判斷，2023年入市項目面臨的競爭壓力相對較小，同時有效供給或產生缺口支撐房價企穩向上，入市項目利潤率或將回升。因此，具有良好區域布局和精細化管理等核心競爭力的房企能夠在本輪市場復蘇中把握機遇，鞏固強者恒強的地位。
不過，在國盛證券看來，本輪的產能出清方向明確，大部分出險民企最終的結局仍是縮表或退出市場，即便未來需求側復蘇，行業競爭格局也已經改變。
億翰智庫也認為，即便融資端和市場端政策齊發力，房地產行業未來3-5年間總量也難以回到最初水平，2023年開發投資大概率仍將維持負增長。