(資料圖片僅供參考)

市場下行期，房企銷售目標完成率步入近5年同期最低水平。

來自中指院數據顯示，2022年TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年目標完成率均值為73.6%，低于2021年同期的93.4%。此前數年該數值更是始終保持在100%以上。

正如易居企業集團CEO丁祖昱在2022年年末演講中所說：“過去這么多年高歌猛進奠定的行業規模，在一年之間就重回2015年。”

從最近5年房地產企業銷售目標平均增長率來看，也是呈逐年下滑趨勢：2022年房企銷售目標增長率均值為-0.24%，這是5年來首次出現負增長情況；相比2021年同期減少了12個百分點。

“未來三至五年全國商品房銷售規模將保持在13億平方米左右，行業規模步入無增長時代。”克而瑞預計，2023年企業整體業績預期勢必將更為謹慎，不排除有更多房企不再公布年度目標。

令人期待的是，隨著融資端和市場端政策齊發力，銷售端作為房地產企業運營改善的重要方面會隨之改善。中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，全國房地產市場企穩時間或在2023年二季度改觀。

房企目標完成率不足70%

2022年，即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，規模房企實際業績完成情況也遠不及預期。

在15家公開披露年度目標的規模上市房企中，只有越秀地產2022年銷售目標完成率超過100%，銷售目標完成率超過90%的房企有綠城中國、濱江集團(行情002244,診股)，招商蛇口(行情001979,診股)銷售目標完成率為88.7%，這些房企都在房地產行業低谷期維持了穩定的銷售業績。

在中指研究院的榜單上，2022年全年綠城中國實現銷售額3003.2億元，位居行業第5位；招商蛇口以2926.3億元銷售額排名第7位；濱江集團銷售額為1539.3億元，位列榜單第13位；越秀地產排名16位，2022年銷售額為1264億元。

一個值得關注的現象是，截至2022年12月末，多數企業目標完成率不足90%，龍湖、中國金茂銷售目標完成率不足70%，建業地產、美的置業、銀城國際等房企的銷售目標完成率不足60%，且絕大多數企業的目標完成率均大幅低于2021年同期，部分企業目標完成度較去年同期降幅大于20%。

“這是預料之中的。”某房企內部人士說，市場好時閉口不提銷售目標，卻從沒放棄對規模增長的要求，當下如此嚴峻的生存環境再提銷售目標就是典型的“嘴上強硬，心里發虛”，現在銷售額多少已不重要，我們更關心銷售去化和資金回籠，以保證“活下去”。

對于2023年房地產市場銷售情況，興業銀行(行情601166,診股)首席經濟學家魯政委預測，在2022年低基數基礎上，今年銷售增速可能是同比零增長。從中期趨勢看，每年新增銷售房屋面積會出現溫和萎縮現象，大概每5年會少5億平方米。因當前房地產市場銷售壓力較大，導致房地產企業新開工量下降較快，對住宅市場中期潛在供給能力造成影響。因此，為了促進房地產市場平穩健康發展，除了保在建項目外，也需要逐漸開始重視保新增項目。

市場正在加快筑底

受多重因素影響，市場及購房者信心恢復仍需時日。

雖然2022年不少房企銷售額受大環境影響直線下滑，但相比百強房企銷售額平均下降40%的幅度而言，萬達集團、越秀地產的銷售額能夠保持規模正增長，建發房產、華發股份(行情600325,診股)、華潤置地、濱江集團銷售額同比降幅控制在10%以內實屬不易。

“去年是房企遭遇縮表出清生死戰的一年，現在則是靜待市場回暖、‘保交付’，這才是重點，銷售目標已經不重要了。”上述某房企內部人士說。

受制于銷售與融資雙向擠壓，2022年房企普遍調整了投資策略，拿地規模大幅收縮。據中指研究院統計，2022年百強房企拿地總額同比下降48.9%，全年整體拿地低迷；拿地百強的門檻值為48億元，較2021年同期下降了50%；在集中供地市場上，地方國資成為拿地主力，拿地金額占比達到42%，超過了央企、國企的37%，民企占比僅為16%，混合所有制企業占比為5%。

不過，房地產市場正在加快筑底。

2022年11月以來，包括“金融16條”“六大行萬億元授信”“三箭齊發”在內的多項重磅政策落地，中央層面再次定調“房地產是國民經濟的支柱產業”，提出“促進居住消費健康發展”，多項利好政策同步覆蓋需求端與供應端。且政策疊加效應，已在市場端形成了一定反饋。

據中指研究院統計，2023年元旦假期，重點監測城市新房成交面積較去年元旦假期增長超兩成。一線城市中，除深圳外，北京、上海、廣州三地的成交量均比2022年元旦假期有所增長；二線城市中，武漢、沈陽、杭州的成交量也出現大幅增長，其中，武漢新房成交面積26.8萬平方米，比去年元旦假期增長284%，不過大多數三四線城市購房情緒仍在低位。

市場數據好轉的主要原因，除了被疫情壓抑的購房需求集中釋放外，政策逐步顯效的影響也在加大。

陳文靜表示，2023年各地因城施策力度有望進一步加大，特別是核心一二線城市或繼續降低購房成本、降低購房門檻，其中二線城市政策有望全面放開，一線城市政策空間亦較大，核心城市市場或率先企穩，企業應積極營銷加速回款。

億翰智庫宏觀首席分析師張化東認為，即便融資端和市場端政策齊發力，房地產行業未來3-5年的總量也難以回到此前水平，全國商品房成交將圍繞14億平方米中樞窄幅波動，2023年房地產開發投資大概率仍將維持負增長，是一個市場筑底年份，也是行業新平臺的誕生期。