觀點(diǎn)網(wǎng)訊：1月4日，惠譽(yù)將希慎興業(yè)有限公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)展望從穩(wěn)定下調(diào)至負(fù)面，并確認(rèn)該評(píng)級(jí)為“A-”。
【資料圖】
惠譽(yù)確認(rèn)了希慎興業(yè)的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)，以及Hysan (MTN) Limited發(fā)行的40億美元中期票據(jù)計(jì)劃評(píng)級(jí)為“A-”。確認(rèn)其子公司Elect Global Investments Limited的美元次級(jí)永續(xù)資本證券評(píng)級(jí)為“BBB”。
負(fù)面展望反映了希慎興業(yè)的利息覆蓋率較低，這是由于在利率高企且不斷上升的環(huán)境下投資增加所致。該公司的投資物業(yè)(IP) EBITDA利息覆蓋率在2022年上半年降至2.6倍，惠譽(yù)預(yù)測(cè)到2024年將逐步恢復(fù)至3.1倍，低于惠譽(yù)的負(fù)面觸發(fā)閾值(3.5倍)。
惠譽(yù)認(rèn)為希慎興業(yè)的流動(dòng)性狀況是穩(wěn)固的，該公司有資源和能力通過資產(chǎn)貨幣化來減少債務(wù)并提高利息覆蓋率。然而，其計(jì)劃的執(zhí)行存在不確定性。如果在中短期內(nèi)沒有取得進(jìn)展，將其投資物業(yè)EBITDA利息覆蓋率提高到3.5倍，惠譽(yù)可能會(huì)進(jìn)一步采取負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)。
“A-”的發(fā)行人違約評(píng)級(jí)反映了該公司在香港特區(qū)投資物業(yè)組合的彈性表現(xiàn)，盡管受到了疫情影響，但入住率仍很高。2023年1月內(nèi)地與香港特區(qū)恢復(fù)通關(guān)后，租金回升的可能性也為上述趨勢(shì)提供支撐。
惠譽(yù)預(yù)測(cè)希慎興業(yè)的覆蓋率在2024年恢復(fù)到3.1倍，這是由于上海利園(Shanghai Lee Gardens)商業(yè)項(xiàng)目的增加以及其香港特區(qū)零售物業(yè)投資組合的復(fù)蘇對(duì)EBITDA的貢獻(xiàn)，并將緩解較高的融資成本。惠譽(yù)的評(píng)級(jí)案例假設(shè)2023年的平均融資成本將從2022年上半年的2.8%上升至3.5%。與評(píng)級(jí)水平相近的同行相比，其覆蓋率較低。
惠譽(yù)估計(jì)，經(jīng)過2022年的進(jìn)一步收購，包括上海利園和土瓜灣(TKW)住宅項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)，希慎興業(yè)的杠桿率(以凈債務(wù)/投資物業(yè)價(jià)值之比(按比例并表加路連山道(CHR)項(xiàng)目)衡量)從2021的17.9%增至2022年24.6%
惠譽(yù)預(yù)計(jì)2023-2025年該公司的杠桿率將維持在24%-25%，因?yàn)榛葑u(yù)預(yù)計(jì)在未來三到四年內(nèi)，該公司對(duì)CHR項(xiàng)目的建設(shè)成本支出為38億港元，對(duì)TKW項(xiàng)目的建設(shè)支出為10億港元。香港特區(qū)利園項(xiàng)目的翻新也可能需要更多資金。盡管杠桿率處于較高水平，但仍在30%的負(fù)面評(píng)級(jí)觸發(fā)閾值內(nèi)，盡管上行空間有所減少。
零售業(yè)復(fù)蘇，2023-2024年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將繼續(xù)，因?yàn)榕c內(nèi)地的通關(guān)可能會(huì)導(dǎo)致游客重返香港，從而使該公司在銅鑼灣地區(qū)的零售投資物業(yè)受益。惠譽(yù)預(yù)測(cè)其租金收入在2023-2024年將增長(zhǎng)5%，恢復(fù)到2020前的水平。
寫字樓投資組合壓力緩解，惠譽(yù)預(yù)計(jì)2023年的續(xù)租率將持平，到2024年入住率將逐步提高至94%，因?yàn)橄愀厶貐^(qū)一直在放松限制，并將受益于2023年1月中國(guó)內(nèi)地與香港地區(qū)重新通關(guān)。
擴(kuò)大規(guī)模，希慎興業(yè)在收購其位于香港銅鑼灣物業(yè)附近的CHR項(xiàng)目、上海利園商業(yè)項(xiàng)目和TKW項(xiàng)目的少數(shù)股權(quán)后，擴(kuò)大了投資組合規(guī)模和地理多元化。希慎廣場(chǎng)(Hysan Place)翻新后花了15個(gè)月，利園三期翻新后只花了5個(gè)月，入住率就超過90%，租金情況良好。
2022年上半年，希慎興業(yè)擁有67億港元的現(xiàn)金(包括定期存款)和46億港元的未使用承諾性授信額度，足以覆蓋其25億港元的短期債務(wù)。在償還2023年1月到期的3億美元債券后，希慎興業(yè)在未來18個(gè)月內(nèi)的資本市場(chǎng)債務(wù)到期規(guī)模維持低位。該公司的投資物業(yè)在2022年上半年估值為987億港元，提供了額外的流動(dòng)性來源和財(cái)務(wù)靈活性。
希慎興業(yè)是香港地區(qū)領(lǐng)先的物業(yè)投資、管理及開發(fā)公司，擁有超過400萬平方英尺的優(yōu)質(zhì)辦公、零售及住宅物業(yè)。該公司自1920年成立以來，是銅鑼灣最大的商業(yè)地產(chǎn)商之一。