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事件：2023年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，其評(píng)估時(shí)間為每季度末月，評(píng)估期為上季度末月至本季度第二個(gè)月。對(duì)此我們認(rèn)為：

本次住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的推出，是對(duì)前期階段性政策的常態(tài)化延續(xù)。2022年9月29日，央行和銀保監(jiān)會(huì)就已發(fā)布《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。此次動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的推出，對(duì)比前期階段性政策更加靈活多變。在疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)基本面走弱條件下，多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大。根據(jù)我們測(cè)算，在70個(gè)大中城市中，現(xiàn)階段有38個(gè)城市滿足下調(diào)或取消首套房貸利率下限的條件。

住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制在于實(shí)現(xiàn)對(duì)房市持續(xù)低迷表現(xiàn)的精準(zhǔn)糾偏。自2018年起，資管新規(guī)、“三道紅線”等緊縮政策相繼出臺(tái)，房企全面走上“去杠桿”道路，房?jī)r(jià)增速逐步實(shí)現(xiàn)均值回歸。但自2021年下半年以來(lái)，隨著疫情沖擊和經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需兩端都處于持續(xù)收縮狀態(tài)。在此背景下，本次住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的推出，因城施策實(shí)施差異化信貸政策，能有效刺激樓市低迷地區(qū)的房地產(chǎn)需求，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)糾偏，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)健康發(fā)展。

而在房地產(chǎn)支持政策持續(xù)加碼下，近期樓市表現(xiàn)有所企穩(wěn)。2022年中以來(lái)，房地產(chǎn)政策“三支箭”先后出臺(tái)，支持舉措從“需求刺激”向“保交樓”再向“保主體”不斷進(jìn)階。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，把“住房消費(fèi)”作為2023年擴(kuò)大內(nèi)需的重要手段。在持續(xù)的政策加碼條件下，2022年末樓市銷售已有所企穩(wěn)。從高頻數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年最后一周，商品房銷售季節(jié)性走高，快速回升至接近2021年同期水平（詳見(jiàn)《興觀察—地產(chǎn)篇》）。

整體而言，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入更加明確的相機(jī)抉擇階段。從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的依賴性會(huì)逐步降低，“房住不炒”是整體要求。但短期來(lái)看，房地產(chǎn)已在近兩年持續(xù)收縮，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)形成下行壓力。因此，“房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”的重要性將適時(shí)提升。本次動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的推出，標(biāo)志著地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入更加明確的相機(jī)抉擇階段，既避免進(jìn)入新一輪房地產(chǎn)泡沫周期，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。我們?cè)谀甓葓?bào)告《踔厲奮發(fā)、勇毅前行》中測(cè)算，2023年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累或?qū)p弱，房地產(chǎn)投資增速或回升至-2%左右。

風(fēng)險(xiǎn)提示：經(jīng)濟(jì)政策超預(yù)期變化，疫情形勢(shì)不確定性。