【資料圖】
2023年1月10日，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會指出，要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦系統重要性優質房企；更好支持剛性和改善性住房需求，推動加快建立“租購并舉”住房制度。供給端，系統重要性優質房企在資產盤活、融資等方面將獲得更大支持。需求端，核心一二線城市降首付、降利率均有空間，三四線城市降利率或為主流。
會議涉及相關房地產內容：
“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要有效防范化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間”。
“要配合有關部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，……要落實好16條金融支持房地產市場平穩健康發展的政策措施，用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩定，滿足行業合理融資需求。……更好支持剛性和改善性住房需求，加大住房租賃金融支持，做好新市民、青年人等住房金融服務，推動加快建立‘租購并舉’住房制度”。
▍中指點評
供給端：改善優質房企資產負債表，系統重要性優質房企將獲更大支持
1、改善優質房企資產負債表，防范化解優質頭部房企風險，將是新一年房地產金融工作的重中之重。2022年12月份，中央經濟工作會議，將防范化解房地產風險作為防范化解重大經濟金融風險的首位。此次座談會，在落實中央經濟工作會議精神，也表明通過實施改善優質房企資產負債表計劃，防范化解優質頭部房企風險，將是新一年房地產金融工作的重中之重。有效防范化解頭部房企風險，一方面降低行業再度出現顯著風險事件的概率，起到穩定市場信心的作用；另一方面則是做好優質企業與出險企業之間的風險隔離，切斷風險傳染鏈。
2、正式實施改善優質房企資產負債表計劃，路線圖較為具體和清晰。該計劃支持的對象為系統重要性優質房企。措施為開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動。目的是，改善優質房企經營性和融資性現金流，使資產負債表回歸安全區間。
圖：改善優質房企資產負債表路線圖
資料來源：中指研究院
3、系統重要性優質房企將獲更大支持。此次座談會指出，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企?！皟炠|”體現在，專注主業、合規經營、資質良好?！跋到y重要性”則體現在規模、開發經營能力、行業影響力、上下游合作廣度等多個方面，行業規模大、參與程度深、聯動范圍廣的房企擁有此特質。系統重要性優質房企將獲更大支持，對其聚焦不僅會帶來更多的資源和政策傾斜支持，也會要求其發揮應有的行業地位，參與到行業風險化解和信心提振等工作中來。
4、“四項行動”支持優質房企，方式更加具體和豐富。座談會指出，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動。
（1）資產激活，有效提升房企經營性和融資性現金流
做好加速去化、盤活自持物業工作，增強房企資產流動性。房企占比最高的資產是存貨，而過去的一年銷售市場低迷，TOP100房企銷售總額平均降幅達41.3%，存貨出清速度大幅降低。盤活存量、加速去化有利于提升房企資產的流動性，也有助于改善房企的經營性現金流。未來將會通過需求端的改善政策推動市場復蘇，進而起到存量資產激活的作用。
通過支持發行商業地產類ABS、Reits等方式盤活持有型物業，在行業下行階段成為房企補充資金的重要手段。2022年，商業地產抵押證券比例快速提升，發行規模同比上升14.2%，占行業ABS發行量的46.6%，已取代供應鏈ABS成為最主要的發行種類。
（2）負債接續，緩解流動性緊張局面
債務流入、流出均做好接續工作。負債將從融資資金的流入、流出兩端做好接續工作：流入端，要滿足房企的合理融資需求，始終保持適度的債務規模；流出端，可遵循“金融16條”中提出的到期債務可做出合理展期，暫緩房企短期償債壓力。
（3）權益補充，優化資產負債結構
資金供給、需求兩端做好權益補充工作。股權融資直接拉升權益資本，是最直接有效的改善資產負債表行為。從供給端來看，金融機構已在政策指導下做好并購融資支持的準備工作，權益類融資將成為增量資金的重要構成。從需求端來看，當前政策已開放上市房企股權再融資、允許符合條件的房地產企業通過重組“借殼上市”、允許房地產和建筑等密切相關行業的上市公司實施涉房重組等股權融資行為，企業可根據實際情況主動開展融資行為。此舉將通過補充權益資本補充融資性現金流，進而優化資產負債表。
（4）預期提升，修復行業信心
投資人、購房者分別是融資性現金流、 經營性現金流的最終貢獻者，他們的正向預期才是行業修復的基石，而這需要多方共同努力：對于監管方來說，要保證政策的穩定性、連續性、靈活性及實操性，讓政策快速發揮應有的作用，保持政策預期的穩定；對于房企來說，要抓住窗口期，主動結合政策應對自身問題，提升資產負債表的抗壓性，保證經營預期的穩定；對于金融機構來說，做好資金保障工作，保持融資渠道通暢，滿足行業合理融資需求，保證融資預期的穩定。在此基礎上，行業信心有望被逐步修復，市場預期得以提升，推動行業重歸上升周期。
通過以上4項行動，進而改善優質房企經營性和融資性現金流，增強房企流動性，有效防范化解房企風險。
5、近期打開的房企融資渠道將維持開放狀態。會議指出，要落實好“金融支持16條”措施，保持房企信貸、債券等融資渠道穩定，滿足行業合理融資需求。2022年四季度以來，多部門頻繁釋放房地產行業融資利好政策，從境內外信貸、信用債、股權等方面為行業融資提供全力支持。中央經濟工作會議及本次會議重申要滿足行業合理融資需求，當前各項政策將會持續快速推進，主要融資渠道繼續維持開放狀態。
需求端：核心一二線城市降首付、降利率均有空間，三四線城市降利率或為主流
此前央行、銀保監會已建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，將住房貸款利率與各地新房價格走勢掛鉤；住建部部長指出要“大力支持剛性和改善性住房需求”，明確首套房的首付比例、首套利率該降的都要降下來，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。
本次央行、銀保監會再次強調“要因城施策實施好差別化住房信貸政策，更好支持剛性和改善性住房需求”，短期來看，預計多地首套房貸利率將延續下行態勢，普通二線及三四線城市利率下限有望降至4%以下，核心一二線城市或下調利率加點幅度，進一步降低購房成本。
從首付比例來看，2022年以來，不限購地區首套首付比例普遍已降至20%、二套降至30%，限購地區首套首付比例多數為30%，此種情況下，多數城市首套、二套首付比例下降空間均已較小。未來降首付比例或主要集中在核心一二線城市，一方面，核心一二線城市有望進一步優化限購政策，或將帶動當地首套首付比例下行；另一方面，核心一二線城市或進一步優化“首套房”認定標準，調整“認房又認貸”政策；除此之外，核心一二線城市的二套首付比例亦存在下調空間。
隨著核心城市購房門檻、購房成本的進一步下降，購房者置業情緒有望逐漸好轉，這部分城市房地產市場有望率先企穩恢復。