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促使房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，繼續(xù)落實“房住不炒”，是房地產(chǎn)市場可預(yù)期的發(fā)展趨勢。在未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，應(yīng)該要把購房者的切身利益與居住體驗放到首要位置，并不斷優(yōu)化房企自身的負債率水平，這也是房地產(chǎn)市場實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。

■ 郭施亮

預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了重要影響，對房企來說，大大提升了資金回籠速度，提升了銷售開發(fā)的力度。但是，在財富迅速積累的過程中，部分開發(fā)商的欲望卻是無窮大，在預(yù)售模式下，部分開發(fā)商一邊積極拿地，另一邊快速回籠銷售資金，而后又拿這筆預(yù)售資金去高價拿地，最終導(dǎo)致了房企杠桿率持續(xù)攀升，預(yù)售制度被部分開發(fā)商用到了極致。

高杠桿拿地、高負債率經(jīng)營，無疑給房企的發(fā)展埋下了隱患。

在預(yù)售模式下，對開發(fā)商來說，自然是好事，資金回籠問題得到了部分解決。但是，對購房者來說，可否如期順利收到房子，還取決于開發(fā)商的良心。有一些開發(fā)商缺乏良心，只想著自己的利益最大化，卻沒有從本質(zhì)上提升房屋交付速度以及房屋的建造質(zhì)量，最終導(dǎo)致房子的質(zhì)量不達標，還有部分購房者無法順利收到房子，爛尾樓現(xiàn)象隨之產(chǎn)生。

取消預(yù)售制度的時機逐漸成熟。部分地區(qū)已經(jīng)開始試點現(xiàn)房銷售模式，一手交錢一手交房，既可以保障開發(fā)商的交付時間，也可以更好保障購房者的需求，從最大程度上避免了爛尾樓的產(chǎn)生。

現(xiàn)房銷售模式的到來，更考驗開發(fā)商的資金實力以及施工質(zhì)量。假如開發(fā)商的實力不夠，那么自然無法滿足現(xiàn)房銷售的考驗，并將加速整個行業(yè)優(yōu)勝劣汰的過程。最終可以在市場上留下來的，大概率是綜合實力比較強、房屋施工質(zhì)量有保障的優(yōu)質(zhì)房企。

從預(yù)售制度到現(xiàn)房銷售模式的轉(zhuǎn)變，歸根到底還是回歸到“保交樓”任務(wù)身上。

相比起預(yù)售制度，現(xiàn)房銷售滿足了購房者的真實需求，“一手交錢一手交房”更能夠保障購房者的切身權(quán)益。更重要的是，隨著現(xiàn)房銷售模式的全面鋪開，全國范圍內(nèi)的爛尾樓問題有望得到本質(zhì)上的緩解。

不過，在現(xiàn)房銷售模式到來之際，除了對房企資金實力、施工質(zhì)量有著嚴格要求外，還需要做好規(guī)范現(xiàn)房銷售價格的行為，避免開發(fā)商有意捂盤或者變相提價的現(xiàn)象出現(xiàn)。

預(yù)售制度實施多年，已經(jīng)發(fā)揮出應(yīng)有的作用，接下來逐漸退出歷史舞臺也是大勢所趨。除此以外，從保障購房者合法權(quán)益的角度出發(fā)，公攤面積也需要逐漸退出歷史舞臺，更好提升房屋的實際使用面積，進一步提升購房者的居住體驗。

過去二十年，是國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的黃金二十年。在城鎮(zhèn)化率快速提升的背景下，房地產(chǎn)市場得到了迅速發(fā)展，并形成了多家收入規(guī)模與股票市值超千億的巨頭房企。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐漸回歸理性，并回歸至居住的屬性，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展更應(yīng)該注重質(zhì)量的提升，而不是規(guī)模的大幅增長。

促使房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，繼續(xù)落實“房住不炒”的發(fā)展方向，是房地產(chǎn)市場可預(yù)期的發(fā)展趨勢。在未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，應(yīng)該要把購房者的切身利益與居住體驗放到首要位置，并不斷優(yōu)化房企自身的杠桿率、負債率水平，這也是房地產(chǎn)市場實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵所在。