觀點(diǎn)網(wǎng) 籌備多年，招商蛇口收購(gòu)南油集團(tuán)資產(chǎn)獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
最初的收購(gòu)計(jì)劃最早在2020年5月末提出，涉及向深投控集團(tuán)發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)債，同時(shí)通過定增融資引入中國(guó)平安，總代價(jià)金額高達(dá)70.35億元。
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這宗交易被視為招商蛇口自2018年12月完成前海土地整備工作后，對(duì)前海區(qū)域土地的又一次大力度加注。但后續(xù)雖然各方推進(jìn)意愿強(qiáng)烈，卻礙于政策原因錯(cuò)過最佳窗口期，同年11月交易宣告擱置。
等到2022年第四季度，隨著“支持房企股權(quán)融資，通過進(jìn)一步放寬融資通道，為房企購(gòu)買存量項(xiàng)目、償還債務(wù)、項(xiàng)目交付等方面有力補(bǔ)充資金”的“第三支箭”政策落地，招商蛇口選擇重啟相關(guān)收購(gòu)事項(xiàng)。
2月17日晚間，交易方案得到披露。
根據(jù)公告顯示，區(qū)別于2020年9月修訂后“普通股+可轉(zhuǎn)債”的支付方式，招商蛇口此次將單獨(dú)通過發(fā)行股份購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)，以及招商局投資發(fā)展持有的招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)。
交易總對(duì)價(jià)約89.28億元，分為67.64億元以及21.64兩部分。
支付方式是招商蛇口分別以15.06元/股價(jià)格向深投控發(fā)行44915.59萬股；向招商局投資發(fā)展發(fā)行14365.90萬股。
發(fā)行價(jià)格較招商蛇口最后一個(gè)交易日2月17日收盤價(jià)14.5元/股，溢價(jià)3.86%，亦較該股前20個(gè)交易日交易均價(jià)每股14.77元，溢價(jià)1.96%。
交易完成后，深投控集團(tuán)和招商局投資發(fā)展將形成對(duì)招商蛇口的持股，前者持股數(shù)量4.49億股，占重組后總股本的5.39%，超過招商局輪船成為第二大股東；后者持股1.44億股，持股比例1.72%。
換句話說，相當(dāng)于引入深圳強(qiáng)勢(shì)國(guó)企深投控集團(tuán)作為戰(zhàn)投。資料顯示，深投控集團(tuán)是深圳市國(guó)資委旗下專注于金融、園區(qū)、產(chǎn)業(yè)一體化的國(guó)資投資平臺(tái)。
同時(shí)，南油集團(tuán)將成為招商蛇口的全資下屬公司。南油集團(tuán)持有的主要資產(chǎn)，則為通過深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司間接持有的深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司50%股權(quán)。
后者擁有位于深圳前海媽灣片區(qū)約80.62萬平方米土地，包括深圳前海媽灣片區(qū)42.53萬平方米土地的使用權(quán)、前海深港合作區(qū)媽灣組團(tuán)的面積為38.09萬平方米土地的使用權(quán)。
而通過對(duì)南油集團(tuán)的控股，招商蛇口對(duì)招商前海實(shí)業(yè)的直接及間接持股比例將由83.10%提升至85.99%，對(duì)于招商前海實(shí)業(yè)的權(quán)益比例提升約13.65%。意味著也控制了上述80.62萬平方米優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。
2020年招商蛇口開始籌劃收購(gòu)南油集團(tuán)剩余股權(quán)時(shí)，天風(fēng)證券曾按整體均價(jià)8萬元/平方米對(duì)前海土地貨值進(jìn)行估算，以90%可售面積，粗估計(jì)算得貨值約4032億元。
2022年12月重組預(yù)案披露后，中信建投再根據(jù)住宅部分均價(jià)12萬元/平方米、商業(yè)部分均價(jià)10萬元/平方米對(duì)前海媽灣片區(qū)土儲(chǔ)對(duì)應(yīng)潛在貨值進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果為4104億元。
“本次交易有利于增加公司對(duì)前海自貿(mào)投資的權(quán)益比例，增加公司享有的前海片區(qū)資源價(jià)值，加快前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，夯實(shí)招商蛇口的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。”招商蛇口表示。
據(jù)了解，招商蛇口過往已在深圳前海進(jìn)行持續(xù)的建設(shè)，但這批項(xiàng)目較緩慢的開發(fā)、結(jié)算速度一直受到市場(chǎng)“詬病”。據(jù)招商蛇口管理層透露，一般而言前海土地的開發(fā)周期大約需要10年時(shí)間。
按照公告披露，招商蛇口截至目前在前海區(qū)域擁有完工落成項(xiàng)目：深圳海上世界船頭廣場(chǎng)、招商港灣廣場(chǎng)、前海經(jīng)貿(mào)中心一期、二期、招商領(lǐng)璽家園一期、二期等項(xiàng)目。
擬建和在建項(xiàng)目則有：深圳市前海前灣T102 0410地塊、前海媽灣錦璽一期、招商前海環(huán)貿(mào)中心等。來自業(yè)績(jī)報(bào)告數(shù)據(jù)，截至2022年中旬，招商蛇口在前海媽灣的土地儲(chǔ)備中仍有約390萬平方米建筑面積的項(xiàng)目尚未開工。
其中，主打公寓、寫字樓產(chǎn)品的招商前海經(jīng)貿(mào)中心，以及住宅項(xiàng)目招商領(lǐng)璽家園，是招商蛇口近年來在前海區(qū)域推售和結(jié)算的主力項(xiàng)目。從2020年至2022年6月末，兩年半的時(shí)間內(nèi)，這兩個(gè)項(xiàng)目?jī)H向母公司貢獻(xiàn)了約15.17萬平方米結(jié)轉(zhuǎn)面積。
收購(gòu)南油集團(tuán)手中的前海土地資產(chǎn)，招商蛇口對(duì)深圳最具潛力的前海區(qū)域的優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步鞏固，但后續(xù)開發(fā)還有待“細(xì)嚼慢咽”，市場(chǎng)或?qū)⒑茈y看到瞬時(shí)的收益結(jié)果。