全國兩會期間，房地產行業新動向成為各方關注的重點之一。

作為民生基礎要素，房地產與人民群眾的切身利益息息相關。會議指出，“建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。”為后續房地產工作定下基調。

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而2023年在保障房地產行業平穩發展的基礎下，要“支持剛性和改善性住房需求”、“有效化解優質頭部房企風險”、“扎實推進保交樓穩民生”的工作鋪排，也明確了各方的工作方向。

事實上，自2022年中開始，從中央到地方，涉及金融、財政、行政等各個方面的多項調控措施的出臺，暖風頻吹，房地產市場止跌回暖跡象明顯，隨著行業形勢以及經濟形勢的改變，房地產的格局也在悄然發生變化。

“房住不炒”沒提不等于沒有

2016年底，中央經濟工作會議中首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。此后6年間，房地產行業政策以此為主基調，按需調動實施。

而在2023年政府工作報告中，房住不炒卻未被提及，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，沒有強調“房住不炒”，并不是退出了。在業內人士看來，房住不炒已經成為房地產行業的政策底線，是壓實穩民生、穩發展的基礎。

事實上，2023年初，住房和城鄉建設部部長倪虹在2023年全國住房和城鄉建設工作會議上已經重申，要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策。

中銀證券(行情601696,診股)分析，本次政府工作報告未提及“房住不炒”，未來預期政策仍將繼續從行業供需兩端發力。據其預計，預期未來將在房住不炒這一基調下，有更大范圍的政策糾偏。

中指研究院同樣認為，經過多年貫徹執行，“房住不炒”已經成為房地產行業中長期的政策基調，2022年以來，監管部門頻繁落地房地產支持政策，各地也在積極落實因城施策，但在“房住不炒”基調下，供需兩端政策均會有所側重。

剛需性和改善性住房需求不容忽視

如何促進房地產市場平穩健康發展？會議提出，要加強住房保障體系建設，支持剛性和改善型住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。同時，藥建立實施房地產長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產市場健康發展。 

從2019年到2023年，5年里，支持改善型住房需求的說法首次被寫入政府工作報告當中。

“這充分說明，今年的工作重中之重是提振住房消費需求。” 易居研究院研究總監嚴躍進認為，相比保交樓、解決債務風險問題、預售資金問題、新發展模式推進等，住房消費需求的提振是當下的“頭號工程”。唯有把住房消費需求提振了，其他房地產的問題包括頭部房企金融風險的問題等，才能真正得到解決。

李宇嘉認為，目前，住房消費的主體，或者說有切實需求的，就是3億左右新市民、青年人。這部分人群已經進入了城市，但沒有體面的住所，無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務。因此，政策重點就是將這部分人群納入住房保障、住房消費，從而激活住房發展的可持續動力，也是擴大內需的關鍵。

而事實上，據央行有關數據，到去年12月，新發放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了大約140個基點。除個別熱點城市以外，絕大多數城市首付比例政策下限已經達到全國底線。今年，央行、銀保監會建立了首套住房貸款利率政策動態調整機制，至今已有近30城降低首套房貸利率下限至4%以下。

利好的暖風吹向行業，消費信心再萌芽。

根據國家統計局公布的數據，1月70個大中城市新房價格環比上漲城市數量達到36個，自2021年9月以來首次超過下降城市數。不少一二線城市二手房價格漲幅更為明顯，市場活躍度持續提升。

需求端“精準施策”將是2023年的主要著力點，中指研究院認為，針對不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續，支持改善性住房需求的政策有望進一步優化，促進以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產業人群等更多政策側重，也是支持剛需和改善性住房需求的政策方向。針對不同區域或將體現在城市內部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區施策”“一區一策”。與此同時，供給端政策亦有望精準跟進，如增加改善型住房需求的土地供應量、減少庫存量大地區的土地供應等。

中國人民銀行副行長潘功勝在國新辦新聞發布會表示，近一段時期，市場信心加快恢復，房地產市場交易活躍性已有所上升。