文/樂居財經鄧鑫妮
2021年11月，京城佳業(yè)（02210.HK）上市鐘聲在北京城奧大廈響起。外界對這支“胡同第一股”有著不小的期待，隸屬于北京城建集團，有著獨特的胡同資源，吸引了東方雨虹董事長李衛(wèi)國作為基石投資人入股……
然而在這場房地產市場下行的風險中，物管股的連帶風險從資本市場蔓延到業(yè)績，京城佳業(yè)也沒能幸免。
(資料圖片)
3月15日收盤后，京城佳業(yè)披露了2022年的業(yè)績情況。營收、凈利同比都有增長，但京城佳業(yè)的凈利率和毛利率偏低，且毛利率同比下滑，盈利乏力的“老毛病”仍然存在。
不僅如此，京城佳業(yè)的幾個財務指標也值得關注。非控股所占利潤比例縮小，與之相對應的非控股權益同比增加，剪刀差進一步增大。
另一方面，應收賬款也給了京城佳業(yè)當頭一棒。2022年，京城佳業(yè)應收賬款激增80%，預計信貸虧損擴大131%。
上市一年多，京城佳業(yè)交出自己的第二份年報，表現(xiàn)中規(guī)中矩并未在資本市場引起太大水花。截至3月16日上午收盤，報價3.02港元/股，當日上浮0.33%，總市值4.43億港元。
三業(yè)務毛利率下跌，規(guī)模儲備隱憂
目前，京城佳業(yè)仍有65.8%在管面積來自住宅業(yè)態(tài)，包括胡同在內的非住宅業(yè)態(tài)比例較少。此外，期內三大主營業(yè)務——物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務和社區(qū)增值服務的毛利率全線下跌，以至于整體毛利率下調。
公告顯示，截至2022年12月31日，京城佳業(yè)的總收入約為15.67億元，較2021年同期增加約28%。此外，毛利約為3.47億元，較2021年同期增加約27.4%；毛利率為22.2%，較2021年同期下降0.1個百分點。年內溢利約為人民幣1.15億元，較2021年同期增加約37%。
期內，京城佳業(yè)物業(yè)管理服務的毛利率約為21.3%，非業(yè)主增值服務的毛利率約為32.3%，社區(qū)增值服務的毛利率約為15.0%；與2021年同期相比，分別下跌0.4個百分點、4.2個百分點和1.3個百分點。
對于物管業(yè)務占主流的物業(yè)公司來說，在管面積與營收密切相關。眼下，京城佳業(yè)有近6成收入來自物業(yè)管理，但是其規(guī)模增長顯露疲態(tài)，對業(yè)績來說亦有隱憂。
截至2022年12月31日，京城佳業(yè)管理面積約3690萬平方米，較2021年12月31日增長約16.7%；同時其合同管理面積僅有約3920萬平方米，同比增長約15%.
如此看來，除去已經管理的面積，合約面積中的儲備面積所剩不多。
雖然第三方的面積占比在過去一年有所增加，但其過半的的規(guī)模仍來自關聯(lián)方。所有在管面積中，來自北京城建集團及其合營企業(yè)或聯(lián)營公司的在管面積約為2020萬平方米，來自第三方在管面積約為1670萬平方米，分別占比54.6%和45.4%。
分配“厚此薄彼”，非控股凈利縮水44%
2022年，京城佳業(yè)的營收和利潤如期增長，但凈利率較低的問題依舊懸在頭頂。
報告期內，京城佳業(yè)凈利潤約1.15億元，較2021年同期增加約37%，期內凈利率7.36%，同比上浮0.48個百分點。在物管行業(yè)，京城佳業(yè)的凈利表現(xiàn)并不算亮眼，此前披露財報的越秀服務，其凈利率達到17.07%。
京城佳業(yè)表示，年內溢利的增長主要由于：管理規(guī)模的持續(xù)擴大帶來收入提升，以及集團于年內有效控制成本、費用增長。
不過受制于規(guī)模和營收的體量，京城佳業(yè)的凈利潤數(shù)額偏低，而且在利潤分配上也“厚此薄彼”。
年報顯示，2021年，非控股股東分到的凈利潤為139.4萬元，2022年卻縮水到96.7萬元，降幅44.2%，所占比例從1.66%減少至0.84%。而在另一邊，歸母凈利潤1.14億元，同比增長38%。
期內，非控股股東權益為2897.2萬元，同比增加23.8%，此時京城佳業(yè)權益總額為7.82億元，非控股股東占比3.7%，較2021年增加0.4個百分點。
換言之，京城佳業(yè)的少數(shù)股東的權益增加而凈利減少，3.7%的權益只分到0.84%的凈利潤。
應收賬款激增，預期信貸虧損擴大131%
2022年，物企在市值和業(yè)績上遭遇雙重打擊，一方面，從地產圈席卷而來的信任危機籠罩著物管股，另一方面，地產的爆雷也從一定程度上影響了物業(yè)的收入。
近期，關于物企業(yè)績談論最多的就是，應收賬款回收不及時導致的業(yè)績削減，如今京城佳業(yè)也被激增的應收賬款所困擾。
截至2022年12月31日，京城佳業(yè)應收賬款約為7.39億元，較2021年同期的4.1億元增加了79.6%。其中，第三方應收賬款占了大頭，總額5.32億元，同比上漲79.5%
應收賬款猛增，推高了流動資產。期內，京城佳業(yè)流動資產總額為18.8億元，較2021年增加3.2億元，應收賬款增加的數(shù)額幾乎覆蓋了這部分資產。
京城佳業(yè)指出，應收賬款主要與提供予物業(yè)擁有人及物業(yè)開發(fā)商的物業(yè)管理及相關服務所產生的收入有關。
值得一提的是，應收賬款存在著諸多風險，并不代表能夠完全收回。2022年1月1日，京城佳業(yè)應收賬款已經確認信貸虧損2240萬元，較2021年同期的970萬元猛增131.5%。此外，全年為應收賬款減值撥備8400萬元，2021年也撥備近6200萬元。
京城佳業(yè)進一步表示：“所有應收賬款及其他應收款項預計將于一年內收回或確認為開支。”
如果沒能如期收回，應收賬款就會變成爛賬，京城佳業(yè)只能自己吞下苦果，最終以開支入賬。
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