深圳一城中村統(tǒng)租改造：租客擔心小孩上學難，稱正式合同與宣傳差別大
界面新聞記者|戈振偉
界面新聞編輯|林騰
(資料圖)
“幾萬人說搬就搬，讓我們搬到哪去？小孩上學怎么辦？”面對突如其來的清退通知，6月1日，多位白芒村租客向界面新聞大灣區(qū)頻道記者表示不滿。
白芒村是位于深圳南山區(qū)西麗街道的一個城中村，有583棟房屋（含臨建），與深圳一千多個城中村一樣，白芒村的房租和生活成本相對低廉，它給了2萬多人在一線城市站穩(wěn)腳跟的機會，但在剛剛過去的5月，一則“白芒村統(tǒng)租”的消息把他們的陣腳徹底打亂。
統(tǒng)租，顧名思義是由政府統(tǒng)一收儲城中村房源進行改造，以及周邊配套升級，再進行出租。
這是深圳正在進行中的重大住房保障計劃。《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃 （2019-2025）》提出，鼓勵綜合整治分區(qū)內(nèi)的用地開展城中村綜合整治類更新。規(guī)范引導各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進城中村住房規(guī)模化統(tǒng)租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體系。
官方資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，官方提高了“十四五”規(guī)劃的任務目標，將建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設60個項?，建設籌集16萬套（間）。
在此背景下，統(tǒng)租目標指向了深圳城中村。
租客陸續(xù)收到清退通知，家長擔心小孩無法上學
4月25日，深圳市南山區(qū)西麗街道辦事處，在白芒村村口張貼了一則關于白芒村綜合整治項目清統(tǒng)租補償方案概要的通告，很多租客才知道他們所住的城中村也要實行統(tǒng)租。
統(tǒng)租意味著房屋改造之前，房東要先清退原有的租客。于是，在接下來的5月，白芒村的租客們陸續(xù)收到了房東發(fā)來的清退通知，陳萍（化名）便是其中一位，她在白芒村住了5年，經(jīng)營著一家蔬菜水果店鋪，整個5月她都處于焦慮之中。
5月31日，陳萍“終于”收到了通知，房東要求她7月3日之前將出租房騰空移交，作為補償，房東給她免了一個月租金。
圖源：受訪者供圖
但在陳萍看來，免租一個月對她來說是杯水車薪。她2019年接手目前經(jīng)營的這家店鋪花了十幾萬，生意剛剛開始就遇到三年疫情，一路過來基本是虧損經(jīng)營，今年剛有些好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在又被要求搬離，一下子斷了收入來源。
“所以就這樣叫我走，我肯定會反對！”陳萍對記者說，“還有一個很重要的問題是小孩上學怎么辦？目前他們也沒給出一個明確的解決方案。這是很多家長非常關心的事情。”根據(jù)政策，深圳租房入學的都需要提前辦理證明材料，而且大部分都要求提前一年。
記者了解到，白芒村租客的小孩很多就在村里的白芒小學就讀，該小學隸屬南山實驗教育集團，2022年10月份公布的在校生是1510名。
5月30日，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)“領導留言板”上就白芒村統(tǒng)租造成小孩上學不便的問題進行投訴。
6月2日，記者就上述問題致電白芒小學，校方工作人員回復稱：“可能少部分學生會受到影響。”
記者也就上述問題致電白芒村綜合治理項目現(xiàn)場指揮部辦公室，其工作人員對記者表示：“對于那些搬走的租客，他們的小孩仍然可以在白芒小學就讀，搬到就近的，到時會安排微型巴士接送；搬到遠地方就讀不便的，我們會把相關訴求反饋給南山區(qū)教育局，由上面統(tǒng)籌安排，盡最大程度去保障小孩上學不受影響。”
白芒小學 拍攝：戈振偉
項目主導公司是深匯通，多數(shù)房東還在觀望
在記者采訪的租客中，有的剛搬來白芒村兩個月，有的已經(jīng)在白芒村住了二十多年。白芒村由于距離地鐵遠，房租在南山區(qū)幾乎最低，八九百塊就能租到一個十多平米的單間，50平的兩房一廳，租金大約在兩三千。白芒村要統(tǒng)租的消息傳開后，周邊空置房源的租金立即上漲，單間租金平均上漲500-1000元。
“但實際上，即使你愿意花更多的錢也很難在周邊租到房子，因為市場飽和了，除非搬到更遠的地方。”華叔告訴記者。
華叔在白芒村住了二十多年，跟房東關系好，房東把三棟樓交給他招租運營，據(jù)他所了解到的情況，村里的房東對這次統(tǒng)租的積極性目前并不高，絕大多數(shù)還處于觀望狀態(tài)，帶頭配合的只是村里股份合作公司的工作人員。
“第三方公司給到的租金只是比現(xiàn)在的租金略高一點，并沒有網(wǎng)上傳的那么高，只是還有其他一些補償獎勵。”華叔說。
華叔所稱的第三方公司，經(jīng)記者求證，并非網(wǎng)傳的深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司（市屬國企人才安居集團旗下的城中村租賃公司），而是深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱深匯通）。白芒村村口的綜合治理項目現(xiàn)場指揮部辦公室就是由深匯通建的。
公開資料顯示，南山區(qū)平山村的人才小鎮(zhèn)清統(tǒng)租項目的投資建設方便是深匯通。
據(jù)南山區(qū)國資局，深匯通成立于2009年6月，是南山區(qū)國資局所屬全資國有企業(yè)，注冊資本金32.43億元，公司的業(yè)務之一是參與轄區(qū)城市的更新改造。截至2022年12月31日，深匯通下屬企業(yè)有37家。
5月31日，深匯通開始正式與白芒村房東簽約。華叔表示，房東見到正式合同后感到很意外，因為合同里的一些條款跟之前意向協(xié)議書的內(nèi)容出入很大，與之前宣傳的不一樣。
拍攝：戈振偉
根據(jù)合同，統(tǒng)租房屋的統(tǒng)租期限為15+5年，統(tǒng)租期限屆滿15年，再根據(jù)到時情況是否續(xù)租。對此，房東普遍還存在三點顧慮：合同是跟第三方公司簽約，而不是跟政府簽約，萬一中途斷供怎么辦？合同期內(nèi)如果政府要征收怎么辦（白芒村片區(qū)處于西麗湖國際科教城區(qū)域）？合同期內(nèi)萬一自己去世怎么辦（很多房東本身已經(jīng)六七十歲）？
事實上，早在2018年，南山區(qū)就曾立下KPI，要在2020年完成32個城中村的綜合治理，并且引入第三方統(tǒng)租運營城中村。
深圳經(jīng)歷了四十多年的快速發(fā)展，從人口不過幾萬人的一條小漁村，發(fā)展成為超千萬人口的特大城市。伴隨發(fā)展，城市開始包圍自然村莊，農(nóng)民轉(zhuǎn)身成為房東，城中村由此誕生。
公開信息顯示，深圳擁有約360平方公里城中村建筑，約占約20%土地?積，居住著超過1000萬人口。?個最基本的共識是，城中村租住了大量深圳相對低收入的群體。
由于深圳外來人口中的低收入群體非常龐大，構成復雜，需求多樣，其中包括在城市中尋求穩(wěn)定、低成本創(chuàng)業(yè)等城市化所指向的發(fā)展需求，城中村無疑成為這類群體最佳的選擇區(qū)域。根據(jù)深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測，實際租住城中村的比例可能達租賃總?cè)丝诘?0%—70%，居住約有1200萬人。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城中村統(tǒng)租本來是一項民生工程和民生實事，完全可以做得更好。首先應該做好統(tǒng)租片區(qū)供需評價和影響評估，即要統(tǒng)租一個項目時，要評估現(xiàn)有租客在周邊是否有適宜的同類房源選擇，以降低搬家的成本，盡量不影響其職住平衡的訴求。
當下，城中村是片區(qū)租金的穩(wěn)定器，適應深圳外來人口的租賃需求，其“低租金、小戶型、區(qū)位優(yōu)”的原生特征，是對龐大低收入外來人口需求的自然匹配。即有什么需求就有什么供給，這是最好的安排。政府不應該用潔癖的眼光來看待所謂的低端和臟亂差。
“如果周邊房源供應緊張，最好保持租賃供需現(xiàn)狀，不要去安排統(tǒng)租了，以避免對現(xiàn)有的租賃生態(tài)造成沖擊，導致短期內(nèi)供需失衡和租金上漲。”李宇嘉說。