正在推進境外債務重組事宜的合景泰富（01813.HK）和龍光（03380.HK）兩家內地民營房企，似乎遭遇了來自李嘉誠旗下長江實業（01113.HK）的商戰奇襲。

有知情人士向第一財經爆料稱，長江實業已與匯豐接觸，希望接手合景泰富與龍光合伙開發的香港“凱玥”項目相應債權，該筆債權是由匯豐、渣打等銀團所持有的約102億抵押貸款。雖然債權轉讓屬于商業行為，但合景泰富和龍光正在推進境外的債務重組，兩家公司均擔心長江實業的突然介入，會導致相關重組工作出現新的阻滯。

龍光與合景泰富相關人士均向第一財經表示，‘凱玥’的債權亦在兩家公司計劃重組的范疇之內，如果此刻該債權被銀團轉讓給長實集團，公司擔心長實會反對債務重組，逼迫項目走上拍賣轉讓之路，最終導致項目易主。但由于債權在銀團手中，合景泰富和龍光眼下均沒有能力贖回，即便長實要接手“凱玥”的債權，兩家公司似乎并沒有什么太好的辦法去阻止該交易的發生。

(相關資料圖)

長江實業作為香港老牌開發商，接手“凱玥”債權的醉翁之意是什么？對此，第一財經向長江實業求證，但截至發稿，該集團未作任何回應。

300億項目爭奪

“凱玥”項目位于香港仔及鴨脷洲利南道66號，背靠玉桂山，面向大海，屬于名副其實的海景房，是龍光進入香港市場的第一個項目。2017年2月，龍光、合景泰富聯合體以168.55億港元中標“凱玥”項目地塊，成為彼時香港成交總價最高的單幅地塊，在寸土寸金的香港來說，“凱玥”地塊的價格也并不低，成交樓面價達17.67萬元/平方米。

時隔六年，“凱玥”項目終于在2023年1月首次對外出售，項目推售的住宅共295套，主要為三房、四房戶型。按照該項目67.3萬平方英尺的總銷售面積，5萬港元/平方英尺的單價計算，該項目的估值折合人民幣約307億元。

不過，這個地王項目的銷售回款速度并沒有想象中那么快。中原地產平臺顯示，截至目前，“凱玥”項目僅賣出3套房源，銷售回款共人民幣4.88億元。“主要還是水土不服，開發商對市場了解不夠充分。”中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫對第一財經表示，“凱玥”當時拿地價格較高，因此銷售的定價也比較高，而項目又存在周邊配套不成熟的缺陷，再加上房產中介擔心收不到傭金，銷售渠道的推廣的力度也明顯不足，從而導致項目銷售去化較為緩慢。

銷售去化不理想，并沒有讓兩家開發商想要放棄，相反，對于合景泰富和龍光而言，這個位于香港的巨無霸項目，屬于集團擁有的優質資產，在兩家公司與債券人的債務重組談判中，被視作重要的底層資產之一。

此前，龍光與合景泰富曾以雙方聯合開發的“凱玥”項目為抵押，向匯豐、渣打在內的銀團貸款了102億港元，用于項目開發，2022年以來，龍光與合景泰富相繼債務違約，102億港元的抵押貸款也被納入境外債務重組范圍內，以期獲得銀行展期。

但近期卻有關于長江實業計劃接手“凱玥”債權的消息在金融圈子里不脛而走，讓該項目乃至龍光和合景泰富各自的債務重組出現了新的不確定因素。

知情人士向第一財經透露，長江實業已經與銀團代表之一的匯豐方面取得聯系，希望接手“凱玥”的這筆債權，目前，銀團成員的態度還不得而知。

潛在的威脅

從銀團的角度看，合景泰富和龍光是計劃將“凱玥”這筆債務打包展期，如果長江實業能夠一次性將這筆債務接過去，于金融機構而言，這確實不失為一個可以提前兌現全身而退的機會。

但從龍光和合景泰富的角度來看，這項交易如果成功，可能會將原本就困難重重的公司陷入更大的困境之中。

一位合景泰富的內部人士向第一財經透露，截至目前，“凱玥”的貸款利息一直是正常兌付的，但公司正在推進境外整體債務重組，“凱玥”的債權亦會在重組范圍內，這時候長實突然接手，會不會給整體的債務重組帶來什么變數，這是公司比較擔心的。

合景泰富與龍光的憂慮不足為奇，從過去多家房企完成境外債務重組的經驗來看，銀團等金融機構多半會同意展期，然而長江實業則不同，它本身就是實力不容小覷的開發商，一旦接過“凱玥”這個地王項目的債權之后，下一步行動會不會是爭奪項目的控制權呢？

協縱管理集團聯合創始人黃立沖對第一財經表示，如果長實集團拿到了這筆抵押貸款的債權，實際上就意味著長實集團有能力變相控制被抵押的項目，“相當于把‘凱玥’項目買了，剩下的細節要跟原來的股東談”。

中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜亦表示，擁有“凱玥”項目的貸款債權，實際上意味著擁有了債權所包含的本息收益權、抵質押權、以及由此衍生的項目公司參與權、債權重組、債轉股機會的考量等。擁有貸款債權之后，接盤方一般不會采取強硬的資產處置措施，而是會通過談判轉讓的方式獲得該項目，這雖然在法律層面不存在問題，但是在商業倫理層面顯然是不妥的，商業操作上有趁人之危的嫌疑。

“除了項目可能會被迫易主，更讓合景泰富和龍光擔憂的是，長實集團半途攪局可能會導致境外債務重組的整體談判遇阻。”上述知情人士對第一財經表示，目前龍光與合景泰富的境外債務重組處于談判的重要階段，“凱玥”屬于優質資產，是兩家企業在境外債務重組談判中的重要增信項目，如果長實集團最終成功接過該項目抵押貸款的債權，“凱玥”項目很可能會被剔除到債務重組的增信項目之外，這將大大削弱兩家公司的底層資產規模，畢竟，“凱玥”的估值達到300億左右。如果因為“凱玥”債權易主導致境外債務重組失敗，會相應影響到公司的正常經營，讓保交付等工作無法如期達成。

資料顯示，龍光和合景泰富均是已經公開爆雷的房企，目前，兩家公司都在積極推動各自的債務展期或重組工作。

2022年上半年開始，龍光集團多筆境內債券尋求展期，當年12月，該集團境內債券全部獲得展期，一直到2024年12月不會有到期的境內債券；境外債務方面，2022年8月，龍光集團宣布暫停支付多筆境外債務的到期利息，隨后啟動境外整體債務管理方案，截至目前，境外債務重組還處于談判階段。

合景泰富則在2022年9月首次公開債務展期，對一年內到期的3筆美元債進行交換要約和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交換要約的債券沒能如期兌付相應的本金和利息，正式債務違約，集團開始尋求境外債的全面解決方案。

對比之下，作為李嘉誠創辦的香港老牌房企，長實集團的業務保持了較好的業績，2022年實現營收563.4億港元，同比下滑9.26%；股東應占溢利216.8億港元，同比增長2.08%。在國內一眾房企面臨增收不增利困境，凈利潤只有個位數的2022年，長實集團的銷售凈利潤率高達38.98%。

值得一提的是，在我國大部分房企高歌猛進加杠桿做大規模的房地產周期中，長實集團卻保持了謹慎的杠桿策略，2015年以來，長實集團的資產負債率一直維持在30%左右，2022年年末，該集團資產負債率只有23.53%。2021年以來，隨著內地房地產市場下行，曾經高杠桿擴張的房企紛紛陷入債務危機，相比之下，經營穩定、資金充足的長實集團則獲得了逆周期的資產收并購機會。