在過去的2022年，因流動性承壓、債務壓力高企，諸多房企陷入違約境地。雖然新年已至，但償債壓力仍是房企面臨的一大關。

據中指研究院最新數據，2023年房企償債壓力較大，年內房企到期信用債及海外債合計9579.6億元，相比上年多700億元，房企償債規模有增無減，其中信用債占比65.9%，海外債占比34.1%。

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拆解開來看，今年一季度為房企償債高峰，1月、3月房企償債規模均超千億元，其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。此外，4月、7月房企債券到期規模也超千億元。

中指研究院企業研究總監劉水表示，房企償債壓力較大，仍有可能發生債務違約風險，當前房地產銷售還沒有明顯企穩回升，部分房企受到融資支持有限，個別房企仍有可能發生債務違約。

過去一年，房企面對到期債務多以展期為主，全年通過交換要約重新上市的海外債余額為967.4億元，占全年到期余額的25.8%。在海外債市場，多家房企主動取消海外評級，雖然降低了觸發交叉違約的概率，但也截斷了海外融資渠道。

“根據‘金融16條’的指導原則，信用債可通過協商做出合理展期，境內債償債壓力有望暫緩。從2022年情況來看，到期海外債以展期為主，但一季度到期的部分債券已經歷一次展期，當前面臨二次展期風險，有較高的償還壓力。”中指研究院認為。

房企償債壓力高企，但值得注意的是，行業融資已開始出現回暖趨勢。

克而瑞數據顯示，2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%。在11月多項優化房企融資環境的政策出臺后，房企融資規模出現了大幅增長，年內首次單月融資規模突破千億。

在融資結構方面，去年12月房企境內債權融資833.44億元，環比增加82.8%，同比增加83.4%；境外債權融資26.32億元，環比增加626.8%，同比減少82.9%；資產證券化融資為77.67億元，環比增加87.3%，同比減少31.1%。

境外融資渠道仍然緊縮，當月沒有房企境外發債，境內發債主體則主要是中海、保利、招商蛇口等國企央企。從融資成本看，12月房企平均融資成本為4.34%，環比提高0.7pct，同比下降0.18pct。

2022年12月融資出現翹尾，歸因于政策支持力度加大。去年，監管對房企融資的態度發生根本轉變，從交易商協會表示繼續推進并擴大“第二支箭”、央行及銀保監會出臺“金融16條”、證監會發布“新5條”支持房地產股權融資，房企融資環境發生歷史性轉變。

以最直觀的“第二支箭”為例，光大證券表示，截至去年12月31日，有8家房企披露申請“第二支箭”儲架式注冊發行，合計額度達1210億元。去年11月29日龍湖集團融資支持工具首單成功發行后，美的、金輝、碧桂園及新城加速推進，優質民企合理融資需求得到有序支持。

股權融資的受益范圍則更加廣闊。光大證券表示，至少有31家上市公司公告股權融資事項，已披露募資總額超360億元，資金用途包括保交樓、償還債務、補充流動資金等。涉及公司不僅包含國央企，也包括前期已出險房企，還有部分國企利用定增為配套融資收購優質資產并表。

中指研究院認為，中央經濟工作會議已為行業發展定下基調，政策將繼續滿足項目交付、房企經營、并購重組三方合理融資需求，保證融資覆蓋面的廣泛性；信貸、債券、股權三條主要融資渠道將繼續維持開放狀態，保證融資資金的持續性，房企籌資端流動性緊張問題將明顯改善。

值得注意的是，房企融資翹尾回暖，但銷售端并未沖上高峰。億翰智庫表示，12月市場“翹尾”并未如期出現，各城環比上行并不顯著。當下，經濟和就業修復尚需時日，行業政策仍有空間，政策落實也需要時間，今年市場大概率呈現弱復蘇，一線及核心二線城市有望率先企穩，三四線恢復或較為緩慢。

中指研究院表示，需求端修復、拉動銷售回款才是根本之道。房企要抓住當前融資窗口期，根據自身情況積極對接資金供給方，更要借助融資力量拉動銷售端，推動經營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。調控在供給側發力的同時，如果針對需求端進行改善，房企則有望在經營端也快速實現流動性回暖。