近日，北京市住建委、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》)，進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房，鼓勵其改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，促進產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在明確對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強監(jiān)督管理的同時，相關(guān)支持政策也被提及。
此外，《通知》出臺后，北京存量商辦物業(yè)是否有了新出路、租賃市場的租金是否會產(chǎn)生波動等熱點話題備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
鼓勵“非改租”和業(yè)態(tài)兼容
非居住建筑改建(以下簡稱“非改租”)宿舍型租賃住房是指具有一定規(guī)模、不動產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán))證(或建設工程規(guī)劃許可證)證載用途為辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑，由實施主體按照有關(guān)要求對其進行裝修改建，經(jīng)政府有關(guān)部門驗收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務人員提供的宿舍。
近年來，職住失衡的現(xiàn)象在北京部分區(qū)域已逐漸凸顯。隨著城市戰(zhàn)略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學城、通州副中心等區(qū)域都提出了職住平衡的需求。《通知》提出，非居住建筑改建宿舍型租賃住房應重點分布在商務區(qū)、科學園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等重點功能區(qū)周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區(qū)域。同時，根據(jù)周邊需求，允許同一建筑物內(nèi)分區(qū)域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房，其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。
具體來看，《通知》提及，鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業(yè)態(tài)混合兼容，同一項目內(nèi)可兼容多種功能，租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用，促進產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監(jiān)督管理方面，《通知》將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍，并且要求各區(qū)加強運營監(jiān)管，對于違規(guī)違法行為給予處置。
有效破解職住分離
在業(yè)內(nèi)人士看來，本次新規(guī)的發(fā)布，或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑獗本┦械穆氉∈Ш猬F(xiàn)狀。貝殼研究院高級分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示，一般來說，非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標準限制較多、審核手續(xù)復雜、缺乏流程指引等問題，除了加強監(jiān)管、嚴禁以租代售以及提供常規(guī)的資金支持、實行民水民電等政策支持外，此次《通知》還有不少亮點體現(xiàn)。
具體來看，其一，明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房，劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限;其二，明確了運營期間的改建項目在被征收時，項目應獲得補償?shù)臋?quán)益，保障了項目的運營權(quán)益;其三，強調(diào)選址要求，重點解決突出的職住平衡矛盾;其四，允許項目在確保安全的情況下，突破現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)、消防等建造規(guī)范，項目改造有標可依;其五，細化了改建程序并設置聯(lián)席會議，簡化了變更手續(xù)、縮短審核周期;其六，允許同一建筑內(nèi)分區(qū)改建藍領(lǐng)、白領(lǐng)公寓，能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。“該文件對當前‘非改租’項目落地過程中的主要難點均做了針對性的約束、規(guī)范和突破，有利于盤活閑置存量的資源，更好地緩解城市職住平衡的問題。”黃卉表示。
據(jù)了解，近年來，除北京外，還有一些城市也出臺了鼓勵非住宅改建居住用途房屋的相關(guān)政策。
2017年，南京出臺了《南京市住房租賃試點工作方案》，主要鼓勵國有企業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓改建為租賃用房，通過國有企業(yè)對非住宅類用房改建，從而在保證居住安全性的情況下，提高這部分物業(yè)使用效率。同一年，廣州出臺了《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，鼓勵市場化的租賃企業(yè)參與到老舊社區(qū)、城中村、廠房的改造中，緩解市場的租賃矛盾。
巴樂兔研究院分析指出，北京租賃政策向來以規(guī)范、控制為宗旨，此次《通知》的出臺表明北京市已開始有針對性地解決租賃市場的問題，是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對于一二線城市未來是否能幫助藍領(lǐng)和龐大的“長尾人群”解決租房貴的問題，有著非常重要的意義。
存量商辦探尋去化新思路
自2017年“3·26商辦限購政策”出臺以來，北京商辦用房的成交量驟然降至冰點，商辦用房大量積壓。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示，目前商辦改造項目面臨著一定的現(xiàn)實難題。商辦改造存在技術(shù)上的改造難度，由于商住與民住在水、電設施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報率不高，資金回籠的時間較長，開發(fā)商更偏向出售，而如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。“商辦改造項目，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期還需相應的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。”陳霄認為，《通知》激起了業(yè)內(nèi)對北京存量商辦出路的探討。
合碩地產(chǎn)機構(gòu)首席分析師郭毅也指出，該政策的積極信號是，城市管理者們重視北京商辦市場目前存在的一些問題，在積極尋找破題的思路與解決的可能性。
北京市此次政策除了提出“符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金”外，更提出“納入全市政策性住房建設籌集計劃的宿舍型租賃住房改建項目，運營期間相對應的土地視同城鎮(zhèn)居住用地管理，租賃住戶使用水、電、氣、熱執(zhí)行居民價格”。
短期內(nèi)對租金影響不大
“非改租”在一定程度上能夠擴大北京市場的租賃房源供應，那么市場租金水平是否有可能會被拉低?多位接受《中國消費者報》記者采訪的行業(yè)人士均表示，新規(guī)短期內(nèi)對租賃市場的租金水平影響有限。
陳霄分析指出，總的來說，由于符合改造的商辦項目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標條件的方可申請改建，在一定程度上限制了改建的規(guī)模，不會出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場;并且相關(guān)改造在實施上也有諸多難度，預計短期內(nèi)對租金水平影響不會太大。
那么，對于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?
同策研究院分析師陳舒認為，針對正規(guī)持有房源的開發(fā)商來說，抵押貸、經(jīng)營貸等融資渠道一直保持暢通，企業(yè)可以通過各種方式獲得融資，以緩解資金壓力。他還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發(fā)商，可以通過發(fā)展其他業(yè)務板塊來分擔資金壓力。“相信進一步的配套政策，在接下來也會隨之出臺。”
作為目前北京分散式長租公寓市場的代表企業(yè)，自如相關(guān)負責人認為，在“非改租”新規(guī)之下，精細化的運營管理極為重要，這既是企業(yè)應對市場風險的有效措施，也是優(yōu)化客戶居住體驗的根本所在。(孫蔚)