一、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

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房屋銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額雙雙走弱，房企拿地意愿不高。截至10月31日，2022年商品房銷(xiāo)售面積為111179萬(wàn)平方米，同比下降22.3%，銷(xiāo)售額為108832億元，同比下降26.1%。二者同為今年以來(lái)連續(xù)第10個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)。2022年以來(lái)商品房銷(xiāo)售面積同比呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，直至5月份均呈走擴(kuò)之勢(shì)，表明市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)依舊信心不足。5月以來(lái)，政府出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，主要對(duì)信貸方面做出相應(yīng)的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)有一定的托舉作用，但并未能扭轉(zhuǎn)負(fù)增長(zhǎng)之勢(shì)，商品銷(xiāo)售數(shù)據(jù)在低位震蕩。進(jìn)入10月份，傳統(tǒng)“金九銀十”未現(xiàn)，與往年同期相比均處于較低水平。

土地購(gòu)置面積達(dá)近15年最低水平。2022年1-10月土地購(gòu)置面積累計(jì)值達(dá)7432萬(wàn)平方米，該值顯著低于近年平均水平，相較于去年同比較少53%。受房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)影響，本輪房企拿地意愿走弱自2021年年初開(kāi)始，2021年3月土地購(gòu)置面積增速走弱，并于5月份開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)階段。2022年年初，同比增速快速走弱。盡管多項(xiàng)調(diào)控政策齊發(fā)刺激地產(chǎn)，但受銷(xiāo)售數(shù)據(jù)拖累，對(duì)房企拿地?zé)崆榈拇碳な招跷ⅰ?/p>

新開(kāi)工面積與施工面積走勢(shì)低迷。伴隨銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的不容樂(lè)觀，2022年1-10月新開(kāi)工面積103722萬(wàn)平方米，同比下降37.8%，顯著低于往年新開(kāi)工水平。施工面積為888894萬(wàn)平方米，自5月以來(lái)呈負(fù)增長(zhǎng)，10月同比下降5.7%。新開(kāi)工面積與施工面積雙雙大幅下滑，且無(wú)企穩(wěn)跡象，進(jìn)一步驗(yàn)證市場(chǎng)及房企對(duì)房地產(chǎn)信心不足。

“保交樓”有所成效，購(gòu)房者信心提振。2022年7月份以來(lái)自上而下的“保交樓”政策全面推行，各地紛紛出臺(tái)相關(guān)文件，8月房地產(chǎn)交付有明顯改善。8月份累計(jì)竣工面積達(dá)36861萬(wàn)平方米，同比降幅較七月收窄，8月份竣工面積當(dāng)月值達(dá)4833萬(wàn)平方米，環(huán)比增加43%。從竣工面積與新開(kāi)工面積剪刀差中可以看出，7月以來(lái)，剪刀差明顯上行，2022年10月累計(jì)竣工面積達(dá)46565萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降18.7%，8月份以來(lái)降幅有所收窄。從往年來(lái)看，竣工面積前三季度波動(dòng)較小，而在四季度會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，在此時(shí)強(qiáng)化“保交樓”政策，是對(duì)這一態(tài)勢(shì)的加強(qiáng)。

房地產(chǎn)資金緊張拖累開(kāi)發(fā)投資。2022年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)值連續(xù)7個(gè)月同比減少，2022年10月累計(jì)開(kāi)發(fā)投資為113945億元，同比下降8.8%，即開(kāi)發(fā)投資連續(xù)7個(gè)月低于去年同期水平，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金處于緊張狀態(tài)。觀察開(kāi)發(fā)資金來(lái)源發(fā)現(xiàn)，自2021年4月以來(lái)，開(kāi)發(fā)資金來(lái)源累計(jì)同比快速走低，2022年10月開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比下降24.7%，這正是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重要原因。

“多管齊下”，房地產(chǎn)資金壓力小幅緩解。從資金來(lái)源看，國(guó)內(nèi)貸款占比約10%-20%，自籌資金占比約25%-40%，其他資金占比約45%-60%。而國(guó)內(nèi)貸款受調(diào)控政策、房地產(chǎn)企業(yè)信用下降影響，銀行貸款發(fā)放非常謹(jǐn)慎。受企業(yè)家信心影響，自籌資金來(lái)源快速下降。居民購(gòu)房信心大幅下降，房屋價(jià)格同比增速下滑影響其他資金來(lái)源大幅下降。但可以看出，“保交樓”政策出臺(tái)后，8-10月開(kāi)發(fā)資金來(lái)源同比有回升態(tài)勢(shì)，2022年10月國(guó)內(nèi)貸款、其他資金同比降幅分別為26.60%、29.85%，均較7月份有所收窄。

綜上所述，在政府“第二支箭”發(fā)力之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于下行階段，購(gòu)房者信心不足引致需求數(shù)據(jù)惡化，商品房銷(xiāo)售低迷，房企投資、拿地、開(kāi)工、施工均受影響。目前房企資金依舊緊張，但“保交樓”政策的推行，一定程度緩解了資金壓力，提振了市場(chǎng)信心。

二、房地產(chǎn)紓困政策短中期支撐鋁需求，

長(zhǎng)期依舊不容樂(lè)觀

自2022年5月以來(lái)，政府出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)紓困政策。2022年7月推出“保交樓”政策，以提振市場(chǎng)信心，而后多地紛紛響應(yīng)。11月再次加碼，12日提出“十六條”，14日再次強(qiáng)化。房地產(chǎn)多項(xiàng)政策并舉將如何影響用鋁需求呢？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程通常為“投資-拿地-開(kāi)工-施工-竣工”，而鋁需求主要集中在竣工階段。短期來(lái)看，影響用鋁量的主要是“施工-竣工”環(huán)節(jié)，可將“施工”類(lèi)比于蓄水池，而竣工則是放水口。目前竣工面積累計(jì)值達(dá)40878.97萬(wàn)平方米，較去年同期同比下降19.9%，整體處于較低水平，即目前竣工端用鋁需求不振。再看施工端，2022年10月施工面積累計(jì)為888,894.00萬(wàn)平方米，自5月以來(lái)呈負(fù)增長(zhǎng)，10月同比下降5.7%，相較于竣工端，施工端數(shù)據(jù)降速較為溫和，且就絕對(duì)值而言仍處于高位。因此，存量的開(kāi)工面積短期內(nèi)對(duì)竣工面積有一定的支撐作用。

2022年7月出臺(tái)“保交樓”政策，而后多次加碼，主要目的為“保竣工”，疏通“施工-竣工”環(huán)節(jié)，提振房地產(chǎn)竣工率。正常的地產(chǎn)建筑周期從施工到竣工的時(shí)間一般約為2-3年，而在當(dāng)前高周轉(zhuǎn)及新建造工藝更新迭代下，周期可控制在2年左右。而“保交樓政策”主要針對(duì)的是不能按期交房及停工爛尾的工程，一般完工周期在1年以?xún)?nèi)。考慮到保交樓政策在今年3季度開(kāi)始大力推進(jìn)。預(yù)計(jì)在施工面積高基數(shù)下，疊加政策推進(jìn)下，房地產(chǎn)竣工面積增速有望持續(xù)改善。我們預(yù)估2023年下半年至2024年上半年，竣工端鋁需求將有所提振。

長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)用鋁需求仍然面臨下滑。長(zhǎng)期影響用鋁量的主要是“投資-拿地-開(kāi)工”環(huán)節(jié)。受開(kāi)發(fā)資金制約，房地產(chǎn)土地購(gòu)置與新開(kāi)工面積大幅降低。從新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置面積差可以看出，長(zhǎng)期房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備不足。隨著儲(chǔ)備土地的消耗及購(gòu)置面積的不足，新開(kāi)工環(huán)節(jié)將繼續(xù)下降。如上文將施工類(lèi)比于蓄水池，新開(kāi)工面積則是注水口，長(zhǎng)期新開(kāi)工面積難以改變低迷之勢(shì)，“投資-拿地-新開(kāi)工”對(duì)竣工支撐不足，長(zhǎng)期房地產(chǎn)鋁需求依舊不容樂(lè)觀，主要受增量部分拿地面積大幅下滑制約。

不過(guò)地產(chǎn)“十六條”的刺激力度空前，多項(xiàng)紓困政策并舉。支持穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，開(kāi)發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期，解決企業(yè)授信問(wèn)題。加大住房租賃金融支持力度，則拓寬相關(guān)市場(chǎng)多元化融資渠道。以前其他的系列政策對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)信心有積極作用。后續(xù)的銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金政策則進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金來(lái)源，后期隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源持續(xù)改善，則將會(huì)傳導(dǎo)影響房企拿地，對(duì)新開(kāi)工面積形成托舉，目前下跌的趨勢(shì)可能會(huì)得到一定緩解。

（文章來(lái)源：中信建投期貨）