房票安置政策又一次頻繁出現(xiàn)在較高能級(jí)的城市。
4月中旬，江西南昌公布了中心城區(qū)房屋征收補(bǔ)償房票安置政策；同月18日，南京主城六區(qū)也開始施行房票安置措施。2022年以來(lái)，廈門、貴陽(yáng)、無(wú)錫等近30省市（縣）推行房票安置政策。
這一政策被市場(chǎng)視為棚改貨幣化的重啟。上一輪樓市上行周期正是借力了這一東風(fēng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2015-2017年全國(guó)棚改開工量連續(xù)3年保持在600萬(wàn)套以上，高峰期拉動(dòng)全國(guó)21.5%的住房銷售，致使城市周期性輪動(dòng)。
(資料圖)
受棚改貨幣化安置過往成功經(jīng)驗(yàn)的影響，有觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前的房票政策也將對(duì)樓市形成強(qiáng)力的推動(dòng)作用。
中指院認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房票安置是一種可以緩解地方政府財(cái)政短期集中支出，同時(shí)定向?qū)①Y金導(dǎo)入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存方式，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的企穩(wěn)回升有一定幫助。但受行業(yè)周期、棚改規(guī)模等多重因素影響，該政策對(duì)市場(chǎng)的提振作用相對(duì)有限。
房票安置政策擴(kuò)容
房票安置是房屋征收部門按照房屋征收補(bǔ)償政策，以被征收人自愿選擇為前提，將被征收房屋按貨幣補(bǔ)償金額量化后，以房票形式核發(fā)給被征收人，由被征收人自行購(gòu)買住房的市場(chǎng)化安置方式。
該政策是在貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償基礎(chǔ)上新增的一種補(bǔ)償方式，本質(zhì)上是政府為鼓勵(lì)被征收人購(gòu)房、同時(shí)緩解城市更新改造的資金壓力而推出的跨期結(jié)算工具。
早在2014年時(shí)，浙江諸暨和安徽銅陵便出臺(tái)了房票安置政策，以推進(jìn)當(dāng)?shù)氐呐锔墓ぷ鳎⒃诟喑鞘兄鸩戒侀_。此后隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場(chǎng)，房票也落下帷幕。
2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，各地樓市表現(xiàn)低迷，成交下行明顯，降低房貸利率、下調(diào)首付比例等各項(xiàng)支持政策陸續(xù)出臺(tái)，但效果不及預(yù)期，不少城市穩(wěn)樓市的需求迫切。房票安置政策也隨之再現(xiàn)江湖，四川宜賓、河南信陽(yáng)、江蘇常熟等城市先后發(fā)布了相關(guān)政策。
2022年6月，河南鄭州發(fā)布了大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法，成為首個(gè)采取該安置方式的省會(huì)城市。此后，南京溧水、寧波海曙等也相繼落地房票安置。
2023年以來(lái)，又有更多高能級(jí)城市加入到房票安置的行列，如南京、南昌、廈門、無(wú)錫、昆明等眾多二線城市。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)全國(guó)已有近30省市（縣）推行房票安置政策。
目前各城市推出的房票政策大致遵循相同的模式，為鼓勵(lì)被征收人使用房票，各地通常會(huì)給出政策性獎(jiǎng)勵(lì)、契稅減免、限購(gòu)放寬等優(yōu)惠，有效期從6個(gè)月至24個(gè)月不等。例如，南昌規(guī)定，自出具房票之日起3個(gè)月內(nèi)使用的，給予10%的購(gòu)房補(bǔ)助。
不少城市的具體安排也有所不同。在使用范圍上，首次采用房票結(jié)算模式的無(wú)錫，將使用范圍局限在新房板塊內(nèi)；紹興市柯橋區(qū)就將房票使用范圍擴(kuò)大至二手房、新房經(jīng)備案的裝修包和車位。
3月初發(fā)布了相關(guān)政策的廈門，規(guī)定允許房票進(jìn)行流通轉(zhuǎn)讓，即在滿足戶人均居住面積不低于35平方米的前提下，被征收人房票可以轉(zhuǎn)讓給第三人使用，同時(shí)一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。
南京的房票政策限制相對(duì)較多。2022年時(shí)，南京先是在溧水、浦口、六合等城市外圍區(qū)域推行房票安置，今年則將政策范圍擴(kuò)展至主城六區(qū)，于4月18日起施行，有效期2年。據(jù)當(dāng)?shù)匕l(fā)布的相關(guān)辦法明確，房票只能用于購(gòu)買新房，不能轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、套現(xiàn)等。
除了上述限制外，某TOP10房企南京項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，參與到房票安置中的商品房一般要求是準(zhǔn)現(xiàn)房，且在地區(qū)上有所規(guī)定，例如浦口區(qū)的拆遷，安置必須在浦口區(qū)。這也就是意味著，如果項(xiàng)目所在片區(qū)沒有拆遷的話，項(xiàng)目實(shí)則無(wú)法享受該政策。
整體而言，業(yè)內(nèi)認(rèn)為房票安置在一定程度上可以實(shí)現(xiàn)多方共贏。天風(fēng)證券指出，對(duì)于動(dòng)拆遷戶，在拓寬選擇、縮短過渡期的同時(shí)，有助于改善性需求的激發(fā)；對(duì)于地方政府，房票既能緩解短期內(nèi)貨幣補(bǔ)償方式帶來(lái)的財(cái)政壓力，又能定向、限期地使資金流入本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，起到刺激購(gòu)房需求、拉動(dòng)銷售的作用；對(duì)于房企，政府背書和托底有利于解決局部產(chǎn)能過剩問題，或一定程度穩(wěn)定其投資信心。
提振效果待觀察
房票政策引起市場(chǎng)關(guān)注的關(guān)鍵在于，在此前的行業(yè)周期中，該政策帶來(lái)的去庫(kù)存效果顯著。中銀證券研報(bào)顯示，2014年，浙江諸暨率先使用房票安置后，紹興、金華、衢州、湖州等地均采用了該方式。2016年，浙江即宣布提前兩年完成商品房去庫(kù)存目標(biāo)任務(wù)；截至2016年底，浙江省新建商品房去化周期為11.7個(gè)月，低于當(dāng)年全國(guó)同期18.9個(gè)月的水平。
不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前的房票政策已難以重現(xiàn)過去貨幣化安置時(shí)的高光。
信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝指出，2015年房地產(chǎn)去庫(kù)存周期中，棚改作為去庫(kù)存的重要方式在全國(guó)范圍內(nèi)展開，拉動(dòng)二線及三四線城市的商品房銷售。而在本輪房地產(chǎn)放松周期中，“房票”安置的核心意義在于提振本地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，上一輪周期棚改貨幣化時(shí)，三四線市場(chǎng)經(jīng)歷過一段時(shí)間的調(diào)整，去庫(kù)存之下供應(yīng)處于低位，價(jià)格出清，進(jìn)城需求也剛剛萌芽，供需量?jī)r(jià)處于合適的位置；在當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，供應(yīng)多，且價(jià)格已是上輪周期的一倍或者更高，而需求已不如過往。
事實(shí)上，從目前各地樓市的情況來(lái)看，房票政策并未帶動(dòng)市場(chǎng)的有效恢復(fù)。以鄭州為例，據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年7月4日-7月31日期間，鄭州商品住宅周均銷售由6月前三周的1191套降至1016套，市場(chǎng)在6月傳統(tǒng)旺季銷售短暫回升后再次下滑，房票安置政策實(shí)施對(duì)成交無(wú)明顯拉動(dòng)效果。
4月18日，有在當(dāng)?shù)夭季至隧?xiàng)目的開發(fā)商內(nèi)部人士向記者透露，鄭州房票主要是解決安置問題，但現(xiàn)在一些城改項(xiàng)目停工了，相關(guān)政策也未在項(xiàng)目上落地，對(duì)市場(chǎng)的助推作用寥寥。多位受訪房企人士也表示，溫州、南京、福州等城市的房票政策作用較為有限。
棚改規(guī)模的縮水是該政策實(shí)施效果影響的一個(gè)關(guān)鍵因素。江宇輝指出，考慮到棚改規(guī)模已不及2015年，房票安置作為棚改的一部分，雖然對(duì)購(gòu)買力有所加持，但對(duì)需求放量的作用有限。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，宜賓、信陽(yáng)和紹興等城市的棚改皆進(jìn)入收尾階段，近年來(lái)計(jì)劃開工量都縮減至萬(wàn)套以內(nèi)。
在某華東城市的房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，從市場(chǎng)端來(lái)看，盡管房票會(huì)帶動(dòng)成交量提升，但對(duì)信心提振有限，畢竟已經(jīng)不是早年舊改的階段，“現(xiàn)在都是小拆”。
浙江一城市項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人也表示，其所在城市推出的房票規(guī)模為10億元，在當(dāng)?shù)卮蠹s能撬動(dòng)的流量在七八百套，分配到各參與項(xiàng)目上，顯得有些杯水車薪。
值得注意的是，此次全國(guó)多地在房票安置政策中均以地方政府作為實(shí)施主體。中指院指出，中央暫未明確提供資金支持，房票安置的資金對(duì)地方政府的財(cái)政支出或仍是較大壓力。“對(duì)于部分財(cái)政壓力較大城市而言，房票安置政策執(zhí)行難度相對(duì)較大，政策效果或有限。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出。
在房票結(jié)算方面，地方政府通常在交房后向房企支付尾款，也就是說(shuō)，房企收到政府的尾款結(jié)清通常經(jīng)過1年以上時(shí)間，且多采取分期支付方式。這在減輕政府集中支付壓力的同時(shí)，也給房企的資金回籠帶來(lái)了壓力。
有南京房企人士向記者表示，由于結(jié)算周期較長(zhǎng)，開發(fā)商的參與熱情并不高。上述房企市場(chǎng)負(fù)責(zé)人亦坦言，房票結(jié)算后期估計(jì)也是有困難，畢竟早幾年其所在城市推行安置商品房，安置房開發(fā)資金，尚未結(jié)算到位，這也導(dǎo)致房企積極度沒有那么高。
（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）