中國消費者報報道 （記者孫蔚）基礎設施不動產投資信托基金（REITs）試點啟動以來，在各方的共同努力下，REITs市場體系正趨于完善，且逐步探索出了一條既借鑒成熟市場的經驗和規律，又符合我國國情的發展之路。近日，REITs再迎政策暖風，其進一步拓展至百貨商場、購物中心、農貿市場等零售消費類領域，引發了業界的廣泛關注。

政策再次迎來利好

近日，國家發展改革委發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs，并將在未來進一步完善相關業務規則。

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另外，《通知》要求，不動產投資信托基金與住宅開發業務進行隔離，明確資金合理用途，明確項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。

據記者了解，自2020年基礎設施REITs試點啟動以來，已上市REITs25只，總募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、清潔能源、保障房等多種資產類型，但整體規模仍較小。

“國家層面出臺系列金融政策支持不動產市場平穩健康發展的態度是明朗的，將基礎設施資產類型拓寬到商業消費領域恰逢其時。”戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東對記者表示：“本次公募REITs底層資產進一步擴容至消費基礎設施項目，有助于擴大消費基礎設施投資規模，在擴大內需、促進消費、繁榮市場等方面發揮作用，是政府從金融端促進和推動居民消費的又一配套措施和重要舉措，也是我國公募REITs市場建設邁出的重要一步，對我國REITs市場的完善和發展具有重要意義。”

促進消費提質升級

作為不動產信托基金中的一個重要品類，零售消費領域REITs在較為成熟的市場占有重要地位，我國消費基礎設施REITs的市場潛力也不可小覷。

消費已經成為我國國民經濟增長的第一推動力。“不過，相比于我國經濟的高速增長，居民的消費卻未能匹配整體經濟增長速度。”魏東表示，當前我國已進入了高質量發展新階段，消費升級主要體現在對更高質量商品與服務的需求，而非數量上的需求，所以挖掘居民消費潛力，塑造高品質的消費場景尤為重要。因此，百貨商場、購物中心、農貿市場等與居民消費息息相關的消費基礎設施公募REITs的發行，將吸引更多主體進入零售物業領域，從而促進零售類項目的提質升級。

“REITs是消費基礎設施創新發展的必由之路。”國泰君安債務融資部執行董事馬懷玉認為，有大量市場化運營程度較高的商業地產類資產位于一二線城市的核心商圈，對這些城市增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景等多方面起到了重要承載作用。

有效盤活存量市場

中指研究院數據顯示，截至2022上半年，我國3萬平方米以上已開業購物中心總數超5400個，總建筑面積超4.8億平方米。另據中國百貨商業協會統計顯示，全國有大約8000家百貨商場，假設按照單個商場4萬平方米計算，總規模預計超3億平方米。這些項目作為承接居民消費行為、釋放居民消費潛力的物質空間載體，在擴大內需、促進消費方面發揮著重要作用。

在業界專家看來，巨大的存量規模意味著無窮的發展潛力。公募REITs擴容至商業消費領域還可以有效盤活存量市場，在化解房地產金融風險的同時，還可以增加市場供給，創新消費場景。

國金證券固收首席分析師樊信江對記者表示：“此次政策絕不僅是對房企進行紓困或緩解其流動性壓力，而是著眼長遠于建設培育更高質高效的消費基礎設施，更好服務實體經濟發展。《通知》細化要求，REITs發起人要利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度。這一隔離機制的設計，能有效避免回收資金的濫用，對房地產行業的新模式轉型起到積極作用。”

魏東表示，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施普遍存在退出難，流動性差的問題，公募REITs的發行能為這些企業提供盤活存量資產的金融工具，有助于企業形成投融資閉環，優化資本結構，并將回收資金投資于新項目和已有項目的升級改造。公募REITs的推出，也能鼓勵更多的主體參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多樣、更便利、更優質的消費場景，同時進一步打通“投融建管退”的項目全周期鏈條。

“優質且發展潛力大的百貨零售業龍頭企業將明顯受益，高質量的百貨類消費基礎設施項目有望率先獲得市場的關注。”樊信江認為。