零售市場消費潛能釋放 大宗市場交投情緒活躍
上海，2024年1月4日——享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2023年度市場回顧媒體發布會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場和產業地產市場進行盤點和展望。
上海寫字樓市場否極泰來，2024平流緩進
2023年上海寫字樓市場供應井噴，存量繼續攀高，全年入市辦公建筑規模達155萬平方米，包括核心商圈7個，新興商圈13個，其中新興商圈的普陀、世博前灘、虹口以及核心商圈的竹園入市量較為可觀；上海寫字樓市場以凈吸納量39萬平方米收官，環比去年下滑38%，整體走勢伴隨入市項目的推進成交波動前行；上海甲級寫字樓空置率21.8%，比去年上升5.1%，其中核心及新興商圈空置率分別為15.2%和28.9%；上海甲級寫字樓租金下滑，至四季度平均租金7.87元/平方米/天，同比下滑3.3%。
全年租賃表現較好項目得益于其不錯的地段位置及前期良好的蓄客，如“凱德晶萃廣場”吸引小紅書、新加坡企業發展局等頂尖企業和機構入駐；電通中國總部新辦公大樓簽約在“海粟文化廣場A棟”；“前灘四方城”吸引了西門子能源、美ONE、羅氏診斷等大客戶入駐；長壽路新地標“鴻壽坊”則吸引邁爾廣告、眾引文化傳媒、銅升實業、浦敏科技等眾多民營企業簽約。
從行業來看，貿易制造、專業服務及金融為前三大主力行業。作為國際貿易中心的定位，上海2023年前11個月進出口總值創歷史新高，跨境貿易營商環境不斷優化助推上海貿易規模逐年上升。典型租賃如蘇河灣、徐家匯板塊的新項目吸引了部分時尚快消類外資企業及部分內外資生活類品牌企業搬遷；而部分老牌生活類品牌外資企業則繼續青睞如南京西路、不夜城等傳統商圈的存量項目。作為上海經濟增量主導引擎的服務行業市場需求仍保持強勁，其中品牌型的律所、咨詢、廣告等企業需求堅挺，另外考慮經濟增長放緩及對未來不確定因素的增加，靈活辦公空間市場供需意愿增強。
在金融領域，基于國際金融中心和全球科創中心“雙中心”戰略定位，金融科創先試先行不斷，憑借金融資源優勢和良好營商環境，繼續吸引國內外知名金融服務商、金融科技獨角獸、細分領域龍頭科技企業在滬聚集。
戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，展望未來，經濟回升向好、長期向好的基本趨勢沒有改變，這將進一步穩定社會預期，提振發展信心。基于新一年供應規模縮減的預判，2024年供求壓力稍有緩解。行業方面，上海將繼續推進科技創新引領現代化產業體系建設，圍繞“五個中心”行業提質升級。重點看來，人工智能、大數據、云計算和物聯網等領域，數字化轉型將貫穿于從制造到服務業各個行業；伴隨修訂后《上海市推進國際貿易中心建設條例》服務貿易、數字貿易成為新增長點；金融國際化和創新，將繼續吸引全球金融機構來滬，并推動金融科技發展，如區塊鏈、數字貨幣和在線支付平臺行業發展。而在辦公發展趨勢方面，重視綠色和可持續辦公環境及提高工作效率辦公技術集成提升將繼續深化延續。
上海經濟運行平穩 零售市場消費潛能釋放
2023年度，上海經濟運行平穩，呈現持續恢復、回升的向好態勢，整體消費市場活力恢復，客流及銷售額增幅明顯，其中餐飲業態是主要消費驅動力；但因疫情后大量新增入市項目加劇了市場的競爭，且位于非核心區域的項目租金報價具有市場競爭力，導致全市平均租金小幅下跌。從新開業的商業項目來看，主要集中在5萬平米以內的中小型項目為主。同時，整個市場已經進入存量時代，城市更新項目越來越多，無論是城市更新還是新建項目，非標特色化的商業對消費者的吸引力較大，新穎的主題、特色場景打造、多元化的營銷活動等，成為了現今商業的流量密碼。
市場供應方面，因開發商及品牌對市場的重新審視及工程延緩，至2026年，未來市場將會有總建筑面積超1,200萬平米的零售項目入市，其中核心商圈將會有約50萬平米的項目，非核心商圈將會有1,150萬平米的項目。
品牌趨勢變化顯著
結合當下的經濟環境，品牌開店開始走小而美路線，以降低風險、減少運營成本；但在順應消費者需求過程中，戶外運動品牌迅速搶占市場，且賽道開始細分，品牌瑜伽、滑雪、徒步等專業用品店鋪越來越多；在“它經濟”盛行的前提下，寵物相關品牌市場不斷放大。未來這些品牌將持續吸引消費者，為商業注入活力。
戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九表示，目前雖然經濟運行平穩、整體向好，但市場仍處于恢復期，消費者的消費理念回歸理性、心態保持謹慎。即便如此，消費者對身體健康和情緒價值的消費日趨增長，其中健康、戶外運動和寵物等相關消費增漲迅速。可見人們對健康生活方式的追求和對運動的熱愛已達成共識，樂意通過消費來提升個人情緒價值。
戴德梁行華東區董事總經理黎慶文也同時表示，展望2024年，標準商業已無法吸引消費者眼球，商業運營商們需不斷通過挖掘新穎的主題、打造多元化的特色場景、舉辦各類豐富有趣的營銷活動等手段，來尋找創造商業的流量密碼。上海建設國際消費中心已在提速，戴德梁行將持續助力上海營造國際一流營商環境。
上海大宗市場交投情緒活躍
2023年上海大宗交易市場共錄得115宗、合計806億成交，雖成交總額同比2022年下降8.9%，但降幅有所收窄，成交宗數創五年新高，市場交投情緒活躍。
投資型買家頻頻出手，抄底上海核心物業
2023年投資型買家繼續主導市場，全年成交占比達79%，且以個人投資者和機構為主，公寓住宅及辦公/產業園備受關注。自用型買家2023年共成交50單，約76%為辦公/研發辦公資產，青睞一線江景或重點核心區，總價多控制在10億以內。
值得一提的是，國企買家，尤其是外地國企買家，近兩年市場占有率逐步攀升，從產業聯動角度出發、青睞產業園及大虹橋區域辦公樓。
辦公/研發辦公常年穩居首位
2023年辦公/研發辦公成交總額達281億，占比35%；公寓/住宅緊隨其后，以131億、16%的占比居于第二；得益于太古地產斥資97億購買前灘及洋涇地塊，綜合類業態成交占比升至第三；酒店亦為重要亮點，四季度有黃浦綠地萬豪、外灘萬達瑞華、華僑城寶格麗酒店等酒店成交，將該類別占比拉升至11%。
展望2024，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰認為：
1. 預計2024年買家瞄準撿漏機會，市場活躍度高；
2. 在房地產行業資金緊張的挑戰下，預計明年將會有更多的核心商圈優質資產放售；
3. 內資買家將繼續主導大宗交易市場，外資買家受到美聯儲加息影響持續疲軟，預計明年上半年仍持觀望態度、下半年待美聯儲降息后逐步回歸；
4. 新經濟熱門賽道備受投資者關注，長租公寓、尤其以R4項目成為市場焦點，生命科學園持續火熱，優質物流資產包成交涌現；
5. 在消費類基礎設施REITs多單成功獲批的利好下，零售類資產廣受投資者追捧。
華東高標倉庫整體表現穩定
四季度，華東高標倉庫租賃市場需求整體表現穩定，主要去化力仍為制造業、電商及快遞快運。上海市高標倉庫市場租賃需求整體表現平穩，由于新增供應尚未去化，市場空置率環比上升5.3個百分點至15.1%，平均租金環比微降0.4%至49.3元/平方米/月；江蘇省高標倉庫市場主要租戶仍為電商、快遞快運，制造業需求上升，平均租金保持穩定為34.4元/平方米/月，市場空置率環比微升1個百分點至17%；安徽省高標倉庫市場平均租金環比微降0.3%，至27.7元/平方米/月，空置率環比微降3個百分點至11.4%；浙江省高標倉庫市場主要去化力為電商、快遞快運，由于浙江省供應旺盛且本季度電商需求未有明顯增加，平均租金微降2.5%至34.5元/平方米/月；空置率環比上升1.7個百分點至21.6%。
加工及倉配一體化將成物流市場新趨勢，物流地產有望恢復反彈
部分園區引入有生產加工需求的制造業客戶，在園內實現生產、加工、倉儲、配送一體化流程，保障生產及物流效率，為制造業客戶打通上下游供應鏈。同時，提升園區產值及稅收。
戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，中國政府正在不斷推出經濟的強刺激政策，這對投資、進出口和消費都將產生積極的影響，而物流行業作為經濟的配套產業也必然受益。考慮到物流地產行業的“滯后性”特征，物流地產的恢復與反彈可能來自于2024年的下半年。此外，三方物流、制造業物流和零售商目前都有RDC（區域分撥中心）向核心城市轉移的特征，這一方面可以幫助他們節省管理成本，另一方面可以利用目前租金的低谷完成對早期散點租賃的區域整合，而華東和華南的核心城市目前是最受關注的，預計在未來的一到兩年內，華東和華南的重要節點城市反而將會出現一些大面積倉庫的成交機會，因此也會成為中國物流地產反彈的前哨戰。