——戴德梁行發布《2024年兩會政府工作報告解讀》

北京，2024年3月7日 ——享譽全球的房地產服務及咨詢公司戴德梁行發布《2024年兩會政府工作報告解讀》。戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示，本次政府工作報告的政策取向意味著，在今年的政策走向中，保持穩定是一切的前提和基礎，保障預期穩定、增長穩定和就業穩定是今年政府工作的重點。

產業鏈、供應鏈升級，推動倉儲物流行業發展

產業鏈、供應鏈的優化升級成為2024年政府的工作重點。中國作為全球的“世界工廠”，2020年在全球制造業產出的占比已經達到28.5%，但是，中國產業鏈和供應鏈的現代化水平較低，在全球分工中處于中低端，要邁向社會主義現代化強國必須要有高附加值的現代產業鏈供應鏈作為支撐。作為發展新質生產力的重要一環，制造業向現代化的邁進勢必會進一步推動倉儲物流行業現代化的發展，高標準需求的提升也將促進倉儲各方面要素的高度適配性，逐步實現倉庫物流行業的現代化。

全球主要制造業國家制造產出全球占比

來源：世界銀行

培育新興產業，推進數字經濟發展，寫字樓市場復蘇在即

報告中提出要積極培育新興產業和未來產業，深入推進數字經濟創新發展，開展“人工智能+”行動，支持平臺企業在促進創新、增加就業、國際競爭中大顯身手。國家發改委的數據顯示，2020年至2022年，市值排名前10位的平臺企業累計研發投入超5,000億元，年均增速15%，授權專利總量超5萬件，成為數字技術創新的關鍵力量。作為寫字樓市場的主力租戶，自2022年至今，來自互聯網企業的需求持續低迷，這對全國大部分寫字樓市場都產生了較大沖擊，今年，在政府政策的推動下，擁有更高關注度的新興產業將會迎來更大的發展機遇，同時，隨著互聯網企業調整逐漸接近尾聲，大廠的寫字樓需求有望回暖，屆時將會促進整體寫字樓市場的復蘇。

投資和消費相互促進，零售物業或將迎來發展機遇

目前，中國消費市場的供需缺口已經從需求小于供給轉變為供給結構不能充分滿足需求，因此需要調整供給結構來匹配需求以促進市場出清乃至維持經濟良性循環。隨著居民生活水平和生活品質的提升，生活必需品和耐用消費品的需求逐漸飽和，而潛在需求結構在逐步升級。在此背景下，將投資向有助于滿足居民更高層次消費需求方面傾斜，同時在居民類似教育、醫療、養老等痛點方面繼續加大投資力度，讓投資和消費螺旋式推進，可以有效解決居民的后顧之憂，進一步挖掘消費潛力。

2023年是疫后消費逐漸恢復回歸的一年，許多消費新業態新熱點成為消費新的增長點，這些消費新熱點對于零售物業的發展起到了積極的推動作用。作為2024年政府的工作重點，挖掘消費潛力將是中國經濟發展的重中之重。2023年，證監會發文支持消費基礎設施發行REITs，一方面有利于建設培育更高質高效的消費基礎設施，改善消費環境，優化消費場景，對擴大內需、提振消費起到積極作用；另一方面，對于企業而言，通過發行消費類公募REITs，資本實力能夠得到有效加強，得以加大資本性改造投入和增加產品線布局。在政策、金融、市場等方面多措并舉，多管齊下的背景下，零售物業在2024年也將迎來發展機遇。

擴大對外開放，活躍大宗物業交易市場

本次政府工作報告再次將擴大對外開放，吸引外商投資作為2024年的重點工作任務，且明確指出放寬醫療等服務業市場準入，這對于吸引醫療領域的外資是一個積極信號。外資醫療的進入將有助于推動寫字樓及購物中心需求的增長。

中國擁有巨大的金融市場，以保險業為例，安聯集團的數據顯示，2012年中國的保費收入全球占比僅為6%，但2022年已經上升至11.4%，且預計到2033年將繼續上升至15.2%。巨大的市場潛力無疑對境外金融機構具有足夠的吸引力，這些金融機構的進入將有力推動寫字樓市場的需求，同時，這些機構也將帶來大宗物業資產配置的需求，從而進一步活躍中國大宗物業交易市場。

2012-2033年全球保費市場占比

數據來源：安聯集團《2023年安聯全球保險業發展報告》

優化政策，促進房地產市場健康發展

房地產開發企業面臨的困境直接反映在投資上，從2021年起，房地產開發投資持續下滑，且從2022年4月進入到負增長區間。房地產投資的下滑對嚴重依賴土地財政的地方政府也帶來連鎖反應，導致部分地方政府出現財政困難。作為中國經濟的支柱型產業，房地產行業關聯的上下游行業眾多，影響面巨大，房地產行業的深度調整拖累了整個中國經濟的增長，這也是為什么本次政府工作報告將房地產行業列入到防范風險部分。

房地產開發投資增速走勢

來源：國家統計局

2024年政府工作將以穩定房地產市場為首要任務，多部委已推出多條政策措施推動房地產市場的平穩發展。2024年房地產行業的新機制將是以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構合理。這意味著將以城市常住人口來確定增量土地面積，從而有效把握新的住房消費需求。從政策層面確保房、地、錢等資源的有序配置，防止市場的大起大落將是政府的主要目標。

積極推進新型城鎮化，穩步實施城市更新行動

“十四五”期間，我國仍處于城鎮化快速發展期，城鎮化動力依然強勁。不過，現階段城鎮化發展仍面臨挑戰，包括城鎮化質量有待進一步提升，城鎮基本公共服務尚未覆蓋全部常住人口，城市群一體化發展體制機制尚不健全，大中小城市發展協調性不足等問題。新型城鎮化更加突出的是以人為核心，為滿足居民對公共服務、生態環境、健康安全等方面的需求，提升城市的可持續發展，城市更新行動將在其中扮演重要角色。

大力發展綠色低碳經濟，積極推進“雙碳”目標

綠色可持續高質量發展是中國經濟長遠發展的重要目標，企業作為國民經濟的細胞單位肩負著推動經濟高質量發展的職責，“雙碳”目標以及高質量發展愿景之下，ESG成為上市公司踐行可持續發展理念的助推器。同時，資本市場對企業的可持續發展的相關要求也日益完善，ESG主流化趨勢在政策端凸顯。隨著國內外ESG發展以及監管機構相關政策的逐漸強化，越來越多的上市公司參與到 ESG信息披露活動中，ESG作為推動可持續發展的重要工具，已成為企業實現社會績效與財務績效“雙贏”的關鍵所在。

2009-2022年A股上市公司CSR/ESG披露情況

來源：《2022中國ESG發展白皮書》

2024年是中華人民共和國成立75周年，也是實現“十四五”規劃目標任務的關鍵之年，經由疫情三年影響，中國的經濟發展面臨巨大挑戰。魏東總結道：“本次政府工作報告以“穩中求進、以進促穩、先立后破”為基調，以穩預期、穩增長、穩就業為目標，將工作重點放在發展科技創新、推動消費增長、更高水平的對外開放、防范房地產市場風險，構建房地產發展新模式、推動綠色可持續發展等重點領域，相信隨著政府政策的逐步實施和落地，商業地產板塊中的寫字樓、零售物業、倉儲物流及大宗交易市場將會逐漸走出陰霾，迎來發展機遇。”