隨著7月出讓的地塊開(kāi)始陸續(xù)掛牌，意味著今年上半年的杭州土地供應(yīng)已定格。
據(jù)錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，今年上半年，杭州十區(qū)共推涉宅地塊65宗（不含租賃用地），面積約4457畝，而全年各區(qū)的計(jì)劃宅地供應(yīng)規(guī)模合計(jì)約12000畝，上半年的推地完成率約37%。這也意味著下半年將加快推地節(jié)奏，截至發(fā)稿前，已有20宗掛牌地塊將于7月出讓，其中涉宅地塊多達(dá)16宗。
但另一方面，據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，去年杭州十區(qū)出讓109宗涉宅地塊，目前已開(kāi)盤的僅6個(gè)，隱性庫(kù)存巨大，若持續(xù)下去，或在不久的將來(lái)形成供應(yīng)的“堰塞湖”。
上半年杭州宅地供應(yīng)
不到全年計(jì)劃的四成
去年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》，提及“消化周期6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”。
今年5月，住建部再次重申，各地要有針對(duì)性地增加住房和用地有效供給。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)（含臨安、富陽(yáng)）1~5月商品住宅共成交35728套。而截至發(fā)稿前，目前的杭州市區(qū)商品住宅已領(lǐng)出預(yù)售證的顯性庫(kù)存為23646套房源，庫(kù)存消化周期僅3.3個(gè)月。
事實(shí)上，今年杭州計(jì)劃土地供應(yīng)規(guī)模并不小。以主城區(qū)為例，今年4月，杭州市國(guó)土資源局在其官網(wǎng)中提到，主城區(qū)今年的商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為3156畝，相比2017年主城區(qū)住宅供應(yīng)規(guī)模2271畝，有顯著增加。
不過(guò)，錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，杭州上半年的實(shí)際宅地供應(yīng)量，進(jìn)度并不算快。
主城區(qū)上半年已出讓的涉宅地塊完成了全年計(jì)劃出讓面積的36%；余杭、蕭山、富陽(yáng)和臨安則分別完成了43%、42%、18%和29%。
下半年將加快推地
7月供應(yīng)潮開(kāi)閘
或許正因上半年進(jìn)度偏慢，杭州下半年將加快推地節(jié)奏，7月將迎來(lái)一波推地潮。
截至發(fā)稿前，已掛牌、將于7月出讓的地塊達(dá)20宗，包括主城區(qū)7宗、余杭7宗、蕭山4宗、富陽(yáng)2宗，其中涉宅地塊就有16宗。
主城區(qū)將推出3宗“重量級(jí)”涉宅地塊，分別是萬(wàn)塘路東側(cè)的原杭師大美術(shù)學(xué)院地塊、濱江西興北宅地以及之江度假區(qū)宅地。
其中，原杭師大美術(shù)學(xué)院地塊起價(jià)約24億元，樓面起價(jià)26506元/m2，樓面價(jià)上限39656元/m2。周邊的楓華府第，目前二手房成交均價(jià)在5.4萬(wàn)元/m2左右。
濱江西興北宅地緊鄰地鐵1號(hào)線濱和路站，起價(jià)34.4億元，樓面起價(jià)24049元/m2，上限價(jià)36072元/m2，該地塊的出讓或?qū)浹a(bǔ)濱江新房供應(yīng)的嚴(yán)重不足。
同樣搶眼的還有未來(lái)科技城在建地鐵5號(hào)線五常站上蓋的三宗“巨無(wú)霸”綜合體項(xiàng)目地塊，該三姐妹地塊建筑面積達(dá)78.2萬(wàn)m2，合計(jì)起拍總價(jià)達(dá)138.2億元。
去年出讓宅地集體“冬眠”
小心隱性庫(kù)存形成“堰塞湖”
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百城住宅庫(kù)存中，杭州的庫(kù)存增幅排在倒數(shù)第九。供不應(yīng)求的市場(chǎng)，急需增加新房供應(yīng)，然而土地供應(yīng)的增加，卻并未有效增加市場(chǎng)供給。
厚道資產(chǎn)總裁丁浚哲評(píng)價(jià)：“去年實(shí)際上是杭州土地出讓的大年，然而龐大的供應(yīng)量都堵在了‘隱性庫(kù)存’里。”
據(jù)錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，去年杭州十區(qū)出讓的涉宅地塊共109宗，截至6月中旬，已開(kāi)盤的僅6個(gè)，絕大多數(shù)項(xiàng)目均未入市。目前的新房市場(chǎng)，消耗的實(shí)際還是2016年及以前拿地的項(xiàng)目。
這也意味著，去年出讓的涉宅用地，尚未進(jìn)入市場(chǎng)構(gòu)成供應(yīng)的，僅土地面積就達(dá)近500萬(wàn)m2。記者在統(tǒng)計(jì)去年出讓宅地的入市情況中也發(fā)現(xiàn)，除了19個(gè)須現(xiàn)房銷售的地塊，大部分地塊仍停留在只公布了案名的階段，更別提入市時(shí)間。
業(yè)內(nèi)人士分析，這是因?yàn)槿ツ暌詠?lái)的拿地價(jià)格普遍較高，限價(jià)之下，房企不愿妥協(xié)入市。
中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕表示：“正常來(lái)講拿地后到開(kāi)盤大概是1年左右，較快的半年就能入市，但現(xiàn)在情形是，大多數(shù)房企還是想用時(shí)間來(lái)?yè)Q取政策的放松。”
房產(chǎn)專家丁建剛認(rèn)為：“就現(xiàn)階段來(lái)看，絕大多數(shù)房企并不缺錢，肯定選擇繼續(xù)扛下去。”
據(jù)錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，去年拿地未開(kāi)盤項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)1096萬(wàn)m2，加上今年上半年已經(jīng)出讓的近300萬(wàn)m2涉宅用地，折合建筑面積646萬(wàn)m2，隱性庫(kù)存達(dá)到1742萬(wàn)m2。若以套均100m2計(jì)算，將有17萬(wàn)套。
一方面是短期庫(kù)存告急，另一方面，若房企長(zhǎng)時(shí)間不開(kāi)盤，或形成隱性庫(kù)存“堰塞湖”。
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