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焦點財經訊 耿宸斐11月15日，中銀證券研報指出，允許保函置換預售監管資金，優質房企流動性壓力或將進一步緩解。供需兩端新一輪寬松的想象空間正被打開，地產板塊有望迎來修復。

中銀證券表示，“第二支箭”+金融16條+保函置換預售監管資金統一規定，較大程度地提振了市場信心，形成了信貸、發債、信托、預售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，多方位解決短期內房企面臨的流動性問題。

此前預售資金監管多以地方性政策為主。據中銀證券不完全統計，保函置換預售監管資金被超過17個城市運用，包括北京、成都、南京、武漢、長沙、濟南、鄭州、天津、珠海、長春、海口、銀川、無錫、淄博、衡陽、宿州、阜陽等。

從額度方面，本次統一規定保函置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%。這樣可以最大程度的保證資金安全，降低銀行風險，也最大程度上利用預售資金。不過倘若有已支付的工程款，該等工程款是否需要扣除，仍有更多的細節待明確。此前，各地對保函額度的規定有差異：濟南、南京保函替換資金不得超過項目預售資金監管額度的65%和60%；武漢不得超過重點監管資金的95%；也有部分城市將房企資質與保函額度直接掛鉤，例如珠海A級誠信企業保函可替代95%的預售款，而B級企業替代比例90%，C、D企業則不能使用保函。

從用途方面，本次規定下的置換資金用途相對靈活。預售資金分為重點監管資金和一般監管資金。其中重點監管資金僅用于工程建設，按照工程建設進度設置提取節點；一般監管資金除了項目建設外，還可用于償還開發貸等，支取手續相對簡易。本次規定：保函期限與項目周期匹配，保函置換的預售監管資金優先用于工程建設、償還項目到期債務等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

從適用范圍上，房企是否能使用保函仍較為依賴房企自身的信用。規定要求銀行參照開發貸款授信標準，充分評估房企信用風險、財務狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，選擇經營穩健、財務狀況良好的優質房企；同時保函額度全額計入對房企及其所屬集團的統一授信額度。部分城市，例如武漢、無錫、珠海對申辦保函替代業務的房企一直另有信用資質方面的要求。譬如無錫規定A級誠信企業、武漢明確近2年內在預售資金方面有良好信用記錄才可申辦。

中銀證券認為政策釋放了以下兩大利好：一是將銀行信用注入到房地產項目當中，幫助優質房企緩解流動性壓力，提升預售資金使用效率。二是此前預售資金監管政策、保函置換預售監管資金多為地方性政策，本次為全國范圍內的規定，范圍更廣、影響更大，更有利于市場預期的改善。