文/樂居財(cái)經(jīng) 鄧鑫妮

冰封的上市之路，在年末被兩家蚊型物企打破。12月30日一早，眾安智慧生活和潤(rùn)華服務(wù)相繼宣布發(fā)售，上市時(shí)間擬定于下月16號(hào)和17號(hào)。

從2022年的物企上市情況來看，2023年首家掛牌時(shí)間更早了些。2022年3月份，資本市場(chǎng)才迎來虎年第一股金茂服務(wù)。

(資料圖片僅供參考)

而這一整年的物管股也可用“慘淡”二字來形容，上市數(shù)量較前兩年大幅萎縮，股價(jià)和市值也紛紛滑坡。

資本層面的信心缺失，是多方作用的結(jié)果，其中影響最大的主要有兩個(gè)：一方面，物管股的經(jīng)營(yíng)成色和未來業(yè)績(jī)難以撐起巨大的市值泡沫，利劍向下之時(shí)，市值泡沫被刺破；另一方面，地產(chǎn)市場(chǎng)的融資縮緊和賣物企的行為引起波動(dòng)，市值應(yīng)聲下跌。

2022年末射向地產(chǎn)的“三支箭”帶來了信心，物管股已有回暖跡象。或許是慣性思維，市值高漲正是出售的好時(shí)節(jié)，于是掀起了新一輪的賣股潮。業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)趨勢(shì)大概率會(huì)延續(xù)到明年。

數(shù)量腰斬，年內(nèi)僅7家物企上市

“物企的市值已經(jīng)到天花板了，再漲的話可能會(huì)撐破。”類似的話，樂居財(cái)經(jīng)在2021年與業(yè)內(nèi)人士交談中聽到過不止一次。

市值高墻，最終還是倒了。大部分房企系排名靠前的物業(yè)公司都已經(jīng)上市，物管故事不再吃香，再加之港交所上市門檻提高，物企一次、兩次甚至三次遞表，上市數(shù)量下滑，估值也隨風(fēng)飄落。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，2020年、2021年和2022年物企年內(nèi)上市數(shù)量分別為18家、15家、7家，像下臺(tái)階一樣逐年遞減。

2021年初至今，共有29家物企首次遞表，有近半數(shù)物企遞交了兩次及以上的招股書，失效是一方面，遞表后再被出售也是上市數(shù)量減少的原因之一。

今年首尾三個(gè)月時(shí)間，都是物企上市的空窗期。

上一次敲鐘的是萬物云，而在它上市的20天前有一家蚊型物企通過了港交所聆訊，規(guī)模不足1000萬方的融匯悅生活。

相較以前，蚊型物企過會(huì)的比例在增加。然而還有一個(gè)事實(shí)是，蚊型物企沒法保證安全降落資本市場(chǎng)。融匯悅生活至今沒有公布發(fā)售信息，三個(gè)多月過去，上市進(jìn)程擱淺。

49家物企市值縮水1973億

市值方面，62家上市物企中，大部分市值較前兩年回縮。截至12月30日，2022年市值高峰是華潤(rùn)萬象生活905.01億港元，2021年市值最高為碧桂園服務(wù)1545.03億港元，2020年也是碧桂園服務(wù)1504.31億港元。

與2020年相比，僅5家上市物企2022年末市值增長(zhǎng)。分別是華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、濱江服務(wù)、特發(fā)服務(wù)、和泓服務(wù)。

與2021年相比，有6家上市物企2022年末市值增長(zhǎng)。分別是華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、特發(fā)服務(wù)、華發(fā)物業(yè)服務(wù)、德商產(chǎn)投服務(wù)。

除去今年上市及市值同比增加的物企，2022年49家物企市值共計(jì)減少1973.5億港元。

2022年市值較前兩年都有增長(zhǎng)的是華潤(rùn)萬象生活、中海物業(yè)和特發(fā)服務(wù)，三家公司均有國(guó)央企背景。若是連續(xù)兩年市值穩(wěn)步增長(zhǎng)，則只剩下中海物業(yè)一家，華潤(rùn)萬象生活和特發(fā)服務(wù)2021年跌至低點(diǎn)，2022年才有所回升。

要說減值最大的還要屬碧桂園服務(wù)。2020年和2021年一馬當(dāng)先，2022年跌落高臺(tái)，655.74億港元較2020年減少約848億港元，較2021年減少約889億港元，降幅分別為56%和57%。

目前，市值千億以上的企業(yè)已消失，百億級(jí)別的有10家，10億以下的有26家。

事實(shí)上，物企上市本就帶了為地產(chǎn)融資的目的，遞表掛牌最瘋狂的那段時(shí)間，正值房地產(chǎn)融資口徑縮小，物企臨危受命，作為第二增長(zhǎng)曲線挑起了重?fù)?dān)。

不過對(duì)于物業(yè)行業(yè)發(fā)展來說，這是一次不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。在這期間，物企使出渾身解數(shù)吸引投資者，而這也是物業(yè)發(fā)現(xiàn)自身價(jià)值的過程，從房地產(chǎn)的附庸，真正成長(zhǎng)為一個(gè)挑大梁的行業(yè)。

可以看到的是，物企服務(wù)的業(yè)態(tài)呈多元化放射狀，住宅、商管、辦公、城市服務(wù)等服務(wù)邊界不斷外延。同時(shí)深挖增值服務(wù)，社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)零售、社區(qū)租賃等服務(wù)的深度也在延伸。

物管股的冰與火

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》統(tǒng)計(jì)，目前遞表物企共有5家，其中通過聆訊的是三家，還有珠海萬達(dá)商管和龍湖智創(chuàng)生活正在等待，這個(gè)月10號(hào)中湘美好首次遞表已經(jīng)失效。

珠海萬達(dá)商管和龍湖智創(chuàng)生活，是2022年遞表這一批物企中規(guī)模較大的兩家。2022上半年，龍湖智創(chuàng)生活收入增26%至63億元，在管面積2.8億平方米 ；期內(nèi)，珠海萬達(dá)商管在管面積已經(jīng)達(dá)到6000萬方，收入134.8億元。

一邊是奮力擠進(jìn)資本舞臺(tái)，一邊是叫賣，物管股的冰與火在這一年冬天格外明顯。

除了有碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)和旭輝永升服務(wù)等小范圍的售股舉動(dòng)，有些物企還準(zhǔn)備交出控股權(quán)。

金科服務(wù)從原本的引入二股東博裕集團(tuán)，到后面被博裕要約收購(gòu)，股權(quán)變動(dòng)一步步從金科股份手中脫離。其他有過售股意向的物企一只手已經(jīng)數(shù)不過來，恒大物業(yè)、奧園健康、旭輝永升服務(wù)、德信服務(wù)集團(tuán)、第一服務(wù)控股、佳源服務(wù)……

2022年即將過去，物管股的處境是否翻篇還有待時(shí)間檢驗(yàn)，不過有一個(gè)話題可以延續(xù)——物企自身價(jià)值。今年不少人提出要重塑物業(yè)價(jià)值，我想這其中即包含了莫讓虛高的價(jià)值迷了眼睛，也包含對(duì)物企獨(dú)立性發(fā)展的要求。