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云瀾尚府，曾經被稱為南京南部新城的“科技型豪宅”，房子還沒完全到手，業主們卻已經在為樓盤的增值貶值爭論不休。

該樓盤業主告訴鳳凰網風財訊， 業主代表正牽頭推行每家每戶自費4萬元，將樓盤外立面從“真石漆”調整為“鋁板”，以便 讓房屋 保值增值。 不過目前部分業主持反對態度，認為每戶掏4萬“換殼”，只會打水漂。

鳳凰網風財訊注意到，讓云瀾尚府部分業主想給樓盤“換殼”的原因是“南部新城管委會2021年強制要求之后的新盤必須用板材”，其認為后來的樓盤（外立面）品質會比“真石漆”高，那么云瀾尚府可能被比下去，甚至成為板塊內的“價值洼地”。

自費升級樓盤背后，其實是部分業主的房價憂慮和資產焦慮。 伴隨全國樓市持續低迷的行情，近一年 南京的頤和鉑灣花園、杭州的河語光年等多個中高端樓盤都有自費升級外立面的做法，業主普遍想法是和市場博弈、對沖房價下跌的風險。

那么，樓盤“換殼”之后，真的能實現房產保值增值？業主自費升級樓盤，是否能緩解資產縮水焦慮？

資產增值靠“換殼”？

業主分歧背后的房價焦慮

云瀾尚府業主向鳳凰網風財訊反映，目前部分業主認為鋁板外立面更防水和美觀， 對標同處大校場區域的“四葉草”（外立面均為鋁板）， “換殼”能幫助房產保值增值。

但部分業主則認為， 外立面對房價只能算是“助威”，影響力還進不了前十，真正決定房價的關鍵因素依舊是區位、學區、物業、五恒等。 讓開發商和供應商把真石漆面子做真實、里子做真實，比換鋁板更有用。

據樓盤業主透露，由于意見不統一，目前已知樓棟的收費比例大概在76%-90%。而外立面改造此類大型工程，往往需要征得100%業主同意，云瀾尚府“換殼”或許任重道遠。

以小見大，業主的自費“換殼”行為，在一定程度上反映了購房者在房價不斷走低的大環境中，對于房價的焦慮和對自身資產保值增值的主動追求。

對此克而瑞研究認為，目前玻璃幕墻與鋁板的組合，的確是豪宅表現公建美的熱門搭配。鋁板更適用于頂部和中段的打造，使用鋁板打造外立面的住宅項目往往具有較好的保值性。

不過，在預期低迷、房價頹勢難止的大環境下，外立面升級能否對沖下跌，仍有待觀察。

樓市外熱內冷，購房者靜待雪停

南京，正在成為了當下樓市博弈的一個縮影。身處此間的購房者們，有的選擇升級外立面來對沖市場，有的購房者自籌盤活項目，有的則是繼續等待。

春節期間，鳳凰網房產南京站在現場實探中發現，不少熱門樓盤涌入大量看房者，有置業意愿的也不少，但考慮到南京房價的持續下跌，以及對房貸利率持續降低的預期， 寧愿再等一等 。

據國家統計局最新發布的全國70大中城市房價顯示，2022年12月南京新房價格環比下跌0.1%，同比上漲0.3%；二手房價格環比下跌0.5%，同比下跌3.7%。

房價下跌的頹勢直接影響到了成交量。南京網上房地產數據顯示，2023年春節期間（1.21-1.27），南京商品房總共認購86套， 成交0套 。

鳳凰網房產在春節期間走遍北上廣蘇杭漢寧成渝昆等20城樓市，幾乎均是如此——看房熱潮不斷，成交卻寥寥無幾。（點擊文末“閱讀原文”，查看更多樓市真相）

上述業內人士分析稱，客觀來說，春節向來是樓市淡季，購房者確實存在購買意愿，但房價跌勢未止，購房者并不急于出手， 觀望情緒較濃 。

根據中國房地產指數系統百城價格指數，2022年百城新建住宅價格累計下跌0.02%，較2021年由漲轉跌。新建商品住宅成交面積同比降幅近四成，絕對規模為2015年以來最低水平。

中指研究院亦認為，2023年，預計隨著疫情形勢有所好轉，疊加各地“因城施策”逐漸顯效，重點一二線城市房價有望企穩， 但恐需較長的恢復時間。