觀點網(wǎng) 距蘇州封頂價摘地僅過去十天，現(xiàn)金流壓力待解的朗詩又“斬獲”一筆100億元的意向性融資支持。
(資料圖)
3月6日，朗詩控股與中國工商銀行南京分行正式簽署了長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，在未來三年，中國工商銀行南京分行將為朗詩提供100億元的意向性金融支持。
仔細算來，中國工商銀行接洽的房企客戶不在少數(shù)。
此前于去年11月，就已與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園等12家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，合計提供意向性融資總額達到了6550億元。
彼時朗詩并沒有隨12家房企一同趕上融資援助的始發(fā)車，但在三個月后的今天，工商銀行提供的100億算是亮起了積極意味的信號燈。
百億授信背后
根據(jù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，未來三年，中國工商銀行南京分行將為朗詩提供意向性金融支持100億元人民幣，提供包括但不限于地產(chǎn)開發(fā)貸款、中長期項目貸款、并購貸款、保函、按揭貸款等綜合化金融服務。
同時，該行還將為朗詩及下屬公司的資產(chǎn)和債務重組、并購貸款、私募債務、金融租賃等投行創(chuàng)新業(yè)務及資本運作提供服務。
100億元授信雖然是利好，但朗詩的“遠憂”并未消失。
過去一年，朗詩數(shù)次嘗試自救。2022年5月中旬，以8550萬元向第三方南京玖富星海置業(yè)有限公司出售南京鑫貝盛投資管理有限公司全部股權(quán)。這筆交易過后，朗詩回血約1190萬元。
同年5月底，朗詩境外子公司LHC以每股9.3美元的價格向第三方出售其附屬公司Landsea Homes 10.7%的普通股，總?cè)谫Y4500萬美元。作為朗詩旗下公司，Landsea Homes于2021年1月在美國納斯達克上市，截止到2021年12月31日，凈資產(chǎn)為6.21億美元。
不過，此次朗詩出售的10.7%股權(quán)彼時對應價格約合6640萬美元，4500萬美元出售價格略有虧損。但也有市場消息分析稱，截至2022年5月底收盤，Landsea Homes報價7.4美元/股，相較9.3美元的出售價來看，溢價率也超過了25%。
三個月后，朗詩再次公告，以約1.38億元價格向陽光保險集團出售北京朗詩大廈50%股權(quán)。彼時有資料顯示，該項目租賃價格在北京朝陽十里河區(qū)域處于高位，根據(jù)估算，在滿租情況下，北京朗詩大廈年租金或達4800萬元。
值得注意的是，交易中朗詩錄得虧損1190萬元，可見退出北京朗詩大廈項目的主因依舊來自債務壓力：“出售事項所得款項將用于償還朗詩綠色管理債務并作為集團營運資金。”
時間來到10月，朗詩放出上海市楊浦區(qū)黃興大樓項目，總出售價約1.02億元，最終項目由領盛投資接盤。這筆交易中，朗詩同樣處于未盈的境況中，但結(jié)合上海黃興大樓項目大幅業(yè)績虧損來看，此番出售除鞏固現(xiàn)金流之外，也可以及時止損。
除多次出售資產(chǎn)外，9月底，朗詩進行2022年首次債務展期，將約1.7億未償還美元債向債權(quán)人展期征詢。對于這筆債務，穆迪此前曾有預計，朗詩將利用內(nèi)部現(xiàn)金償還即將到期的債券，但這樣的舉動或許會耗盡公司現(xiàn)金，進一步降低財務靈活性。
這番預測或多或少體現(xiàn)在了朗詩最近一期的業(yè)績數(shù)據(jù)。
截至2022年6月30日，朗詩經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額達到-7.98億元，雖較上一年-27.82億元有所緩和，但數(shù)據(jù)仍未轉(zhuǎn)正。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)
另一方面，朗詩償債能力逐漸減弱，最新數(shù)據(jù)顯示，資產(chǎn)負債率已超過80%，而流動總負債也達到了155.83億元。
資金壓力解法
“朗詩在未來6-12個月的大額債務到期（包括即將于2022年10月到期的離岸債券），違約風險加大。這也反映出，如果該公司違約，預計債權(quán)人復蘇前景將惡化。”業(yè)績面的資金壓力很快傳導至市場，2022年9月，穆迪將朗詩方面家族評級從Caa1降至Caa2，高級無抵押評級從Caa2下調(diào)至Caa3，展望仍為負面。
穆迪評估稱，朗詩將面臨流動性疲軟的問題，在未來6-12個月內(nèi)沒有足夠的內(nèi)部財務資源償還所有債務。鑒于市場條件艱難，該公司通過其他渠道籌集資金以及時償還債務的能力也極不確定。
穆迪預計，朗詩綠色管理銷售額將繼續(xù)下降，這將限制調(diào)動項目層面現(xiàn)金至控股公司的能力，從而降低財務靈活性。
但令人注意的是，2023年2月初，也就是朗詩獲得百億融資支持的前一個月，穆迪撤銷了朗詩綠色管理有限公司與德信中國控股有限公司的Caa2公司家族評級，此次撤銷是出于穆迪自身商業(yè)原因。
其實不難理解，朗詩在彼時境遇之下，無論是國內(nèi)還是海外融資渠道均受限，機構(gòu)在此類情況下仍舊選擇下調(diào)評級，更是雪上加霜。
1月13日，朗詩公布了2022年經(jīng)營銷售情況，朗詩集團連同合營公司和聯(lián)營公司全年簽約銷售額222.96億元，同比下滑52.25%；簽約建筑面積114.02萬平方米，同比下降56.23%。
此外，朗詩還指出，2022年開發(fā)代建服務項目累計簽約建筑面積占中國地區(qū)項目的比重維持在較高水平，將繼續(xù)推進開發(fā)代建服務及小股操盤項目的拓展。
小股操盤，一直是朗詩在土地市場中頻頻現(xiàn)身的利器之一，即使當下處于資金壓力纏身的狀態(tài)，仍能以合作形式拿下數(shù)宗地塊。
去年年末蘇州四批次集中供地商，朗詩旗下上海朗信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司便聯(lián)合太湖城投以底價5.27億元的價格競得吳中區(qū)7萬平方米地塊，成交樓面價約7500元/平方米，朗詩方面占股約為10%。
不久后，在江蘇南通如皋拍地現(xiàn)場，朗詩則聯(lián)合如皋交通產(chǎn)業(yè)集團摘得了三宗主城區(qū)地塊，總成交價超12億元；2023年1月，朗詩與如皋交通產(chǎn)業(yè)集團再以底價4.5億元競得南通如皋的5萬平方米如城街道地塊。
彼時有市場消息傳出，數(shù)次與如皋交通產(chǎn)業(yè)集團合作中，朗詩所持股權(quán)均為1%。
但也并非緊抓合作不放——2月24日，蘇州一批次獅山2宗封頂?shù)貕K進行了現(xiàn)場搖號，朗詩中簽其中一宗。搖中地塊為獅山核心區(qū)6號地塊，總成交價達到封頂價5.8億元，樓面價3.05萬元/平方米，溢價率15%。
資料顯示，上述地塊共有21家房企參與搖號，熱度不小。
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