“沒想到成交量躥升的勢(shì)頭，一個(gè)月就結(jié)束了。”有北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人如此感嘆。
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今年，在經(jīng)歷春節(jié)假期到3月下旬這一輪成交量快速上漲之后，多位在北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人感受到，此前一度火熱的市場(chǎng)，再度回歸“冷寂”，不論是成交量還是帶看量，比此前都出現(xiàn)較大降幅。
北京的情況并非個(gè)例。數(shù)據(jù)顯示，杭州、南京、合肥等城市，今年4月二手房市場(chǎng)成交量，環(huán)比跌幅均超過30%。
環(huán)比大跌
在今年3月樓市“小陽(yáng)春”之后，多個(gè)主要城市的二手房交易數(shù)據(jù)，快速下降，部分城市環(huán)比下跌接近甚至超過三成。
公開數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海二手住房成交17334套，環(huán)比下降26.71%；北京二手房住宅網(wǎng)簽13997套，環(huán)比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，環(huán)比下降32.7%；南京二手房成交11318套，環(huán)比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，環(huán)比暴跌40%。
3月二手房市場(chǎng)火熱的廣州和深圳，也出現(xiàn)一定降幅。
廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月（統(tǒng)計(jì)周期為2023年3月26日至2023年4月25日），廣州市二手房住宅整體（中介促成+自行交易）共網(wǎng)簽10041宗，雖與去年同期相比增長(zhǎng)38.04%，但環(huán)比下降18.10%。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月深圳二手房備案網(wǎng)簽3744套，環(huán)比下跌24%。
價(jià)格方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，全國(guó)100個(gè)城市二手房住宅平均價(jià)格為15826元/平方米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較上月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)。
往年春季，特別3月和4月，往往是房產(chǎn)成交量激增的時(shí)期，有著“金三銀四”的說法。因?yàn)檫@一階段臨近小學(xué)入學(xué)報(bào)名和“小升初”，學(xué)區(qū)需求、置換需求等多種需求疊加。
但今年“金三”之后，“銀四”卻迎來褪色。
在不少市場(chǎng)人士看來，這與今年這波樓市“小陽(yáng)春”提前到來息息相關(guān)。
“今年上海市場(chǎng)二手房市場(chǎng)回暖從1月底就開始了，因?yàn)榻衲赀^年早，所以市場(chǎng)活躍的周期也比往年來得更早。”上海一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。
上海今年3月份樓市成交活躍，交易量達(dá)到2.4萬套，創(chuàng)下19個(gè)月以來的最高值，2月份的成交量也達(dá)1.9萬套，高于往年同期水平。
“對(duì)上海來說，單月交易量1.5萬套是條‘榮枯線’，成交低于1.5萬套時(shí)市場(chǎng)是偏‘冷’。今年4月雖然成交量下降，但也達(dá)到1.73萬套，只是沒有了成交火熱的‘銀四’，仍在正常范圍內(nèi)。”上述上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人分析。
廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉也認(rèn)為，今年“銀四”缺失的原因之一，與需求釋放時(shí)間相關(guān)。
“根據(jù)我們調(diào)查，很多購(gòu)房需求在1月份就開始釋放，早于往年同期。不過這波購(gòu)房需求，來時(shí)規(guī)模大，但‘來得快，去得快’，這在過往很少見。”李宇嘉對(duì)中國(guó)新聞周刊表示。
待恢復(fù)的市場(chǎng)
部分城市成交量環(huán)比大跌的同時(shí)，不少城市二手房掛牌量卻在攀升。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，4月青島二手房住宅成交6140套，環(huán)比下降26.5%。與此同時(shí)，青島二手房市場(chǎng)上，新增掛牌量已經(jīng)連續(xù)第三個(gè)月維持在1.5萬套左右，4月青島二手房掛牌量新增14767套。
近期，上海不少購(gòu)房群都流傳著“上海二手房掛牌量超40萬套”的傳言，根據(jù)中原地產(chǎn)和鏈家數(shù)據(jù)，上海二手房掛牌量約在20萬套左右，比前幾年有所增長(zhǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析，不少置換需求的購(gòu)房者，自住二手房開始不斷流向市場(chǎng)。
不少主要城市，二手房掛牌超過10萬套，是不爭(zhēng)的事實(shí)。比如青島，早在去年11月份，二手房掛牌量已經(jīng)超越10萬套。同樣在去年11月，多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)線上數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌量已突破10萬套關(guān)口。
今年以來，廣州、南京、杭州、西安等多個(gè)城市，二手房掛牌量正持續(xù)增加，比如廣州二手房掛牌量突破13萬套、南京二手房掛牌突破15萬套、西安二手住房掛牌超過11萬套。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，其所監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市（北京、佛山、東莞、深圳、杭州、南京、成都、青島、蘇州、廈門）二手房住宅掛牌量為212.3萬套，環(huán)比上漲8.5%，同比上漲高達(dá)124.78%。
在李宇嘉看來，地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的主要標(biāo)志之一，就是剛需和換房能形成良性循環(huán)，如果以套現(xiàn)為主，市場(chǎng)不能算回暖。他說，“此前3月的‘樓市小陽(yáng)春’，主要依靠疫情以來積聚的購(gòu)房需求帶動(dòng)，但此后，需求的接續(xù)能力較差。”
中金公司5月公布的地產(chǎn)行業(yè)研報(bào)預(yù)測(cè)，伴隨著積壓釋放需求邊際走弱，4月二手房成交量?jī)r(jià)和賣方價(jià)格預(yù)期均邊際下行，預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交量還將有所回落。
“一方面因?yàn)榇蠹覍?duì)房?jī)r(jià)預(yù)期仍然不樂觀，另外一方面，剛需和換房人群，受疫情和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，購(gòu)買力受到影響。”李宇嘉說。
而一旦交易量下降，市場(chǎng)行情“冷卻”，為了促進(jìn)交易，未來市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)越來越多“以價(jià)換量”的行為。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，市場(chǎng)行情不好時(shí)，確實(shí)會(huì)出現(xiàn)“以價(jià)換量”的情況，但市場(chǎng)更擔(dān)憂的是，出現(xiàn)恐慌性下跌。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前部分城市樓市還存在限購(gòu)政策，應(yīng)該逐步放開。他說，“目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，無需擔(dān)心炒作問題，甚至刺激都未必起作用，限購(gòu)的意義早就不同以往。”
“政策包”會(huì)管用嗎？
隨著市場(chǎng)行情不斷走弱，為了促進(jìn)樓市成交，中央和各地均出臺(tái)了不少新政。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局5月8日對(duì)外發(fā)布的相關(guān)意見，從十方面明確監(jiān)管措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益。
上述意見指出，近年來，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在利用房源客源優(yōu)勢(shì)收取過高費(fèi)用、未明碼標(biāo)價(jià)、捆綁收費(fèi)、濫用客戶個(gè)人信息等問題，加重交易當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、侵害其合法權(quán)益。為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，現(xiàn)提出以下意見。
上述意見稱，將嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；同時(shí)將嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此前部分中介服務(wù)收費(fèi)較高問題，在一定程度上影響市場(chǎng)交易，目前樓市行情疲軟，所以國(guó)家要進(jìn)一步打通交易流通環(huán)節(jié)上的阻礙。
近期，國(guó)家還出臺(tái)“帶押過戶”等政策，簡(jiǎn)便了二手房交易手續(xù)，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)活躍。
此外，為活躍市場(chǎng)，不少地方政府也出臺(tái)多項(xiàng)購(gòu)房補(bǔ)貼。比如，安徽省滁州市最近發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》的通知。通知稱，對(duì)在滁州市購(gòu)買首套商品住房，年齡在35周歲以下，在列入市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域工作的，給予普通高校本科畢業(yè)生、初級(jí)職稱專業(yè)技術(shù)人才、高技能人才購(gòu)房款10%最高20萬元的購(gòu)房補(bǔ)貼；給予大專（含高職院校）畢業(yè)生購(gòu)房款8%最高20萬元的購(gòu)房補(bǔ)貼。
不過，在李宇嘉看來，樓市最終能否回暖，最關(guān)鍵的還是在需求端。
“目前來看，新市民和年輕人的購(gòu)房需求和潛力依然較大。但是恰恰是這部分人群，疫情以來，收入和就業(yè)受到影響較大。樓市回暖可能還要等上述人群購(gòu)買力逐步恢復(fù)，這可能需要一定時(shí)間。”李宇嘉說。
作者：趙越