中介費仍是3％，福州新政“降了個寂寞”，發布一日即撤回因“悖離上級精神”

5月30日，福州市房地產中介行業協會打響了中介收費調整“第一槍”，出臺了《關于合理調整二手房產交易傭金標準促進房產消費復蘇的指導意見書》（簡稱《指導意見書》），《指導意見書》稱，調整由買方全額支付交易傭金的現行辦法，轉為由買、賣雙方等比等額分擔傭金，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%，指導意見自2023年6月1日起正式實施，試行期一年。

(資料圖片僅供參考)

然而僅僅實施了一日，6月2日凌晨，福州市房地產中介協會發出一則通知撤銷了該政策，并稱主要是因為對住建部、市場監管總局等部門關于規范房地產經紀服務的意見政策把握不準、領會不透，悖離上級精神，給房產經紀行業造成較大負面影響。

6月2日，易居研究院研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時指出，從此前該政策的發布后市場反饋看，主要還在于此類降低中介費政策“降了個寂寞”。該表述是指類似中介費的下調，似乎沒有多大幅度的下降，反而甚至讓大家感覺福州的中介費太高了。

需要注意的是，易居地產研究院報告指出，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當于打了7折的水平。

中介費政策“降了個寂寞”

之前發布的《指導意見書》指出：調整由買方全額支付交易傭金的現行辦法，轉由買、賣雙方等比等額分擔傭金；合理下調中介企業的傭金收費標準，單方收傭比例定為房屋成交價的1.5%。

而該《指導意見書》的出臺引起業內的熱議。不少業內人士認為，這是對住建部、市場監管總局5月8日印發《關于規范房地產經紀服務的意見》中提出的“房地產經紀機構要合理降低買賣和租賃經紀服務費用”的落實。

5月8日，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合印發《關于規范房地產經紀服務的意見》，提出房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。

不過，福州中介費政策實施僅一日后，福州房地產中介協會便發通知稱撤銷《指導意見書》，并表示因對住建部、市場監管總局等部門關于規范房地產經紀服務的意見政策精神把握不準、領會不透，悖離上級精神給房產經紀行業造成較大負面影響。

嚴躍進認為，此次政策沒有明確說撤回的原因，而是提及對精神把握不準的內容。類似下調的工作說明不徹底，或者說沒有真正做到降低交易成本的導向，所以政策本身適得其反，反而引起了一些誤解或不解。這也說明各地后續要在降低中介費方面，做一些實質性的下調，否則市場感受不到政策本身調整的意義所在。

諸葛數據研究中心數據顯示，目前福州當前的收費標準普遍為3%。而易居地產研究院報告指出，全國各地形成了四個鮮明的價格體系或層次，即最高價、參考價、市場價、最低價，分別為4%、3%、2%、1%。

圖源：易居地產研究院報告

此外，易居地產研究院統計顯示，全國25個重點城市中介費率平均值為2.2%，相比3%的參考價，相當于打了7折的水平。

不過，嚴躍進也表示，類似撤回本身也是為了更好的完善，短期內不出臺也可以理解，關鍵還是要繼續摸底市場，真正找到降低中介費的長久之道。

“買方付全部經紀費，賣家實收”的時代結束了

雖然福州中介費政策“一日游”，但卻釋放了不少新信號。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在當前交易量下降，交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也愿意降低費率。另外，掛牌量居高不下，不斷創新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強，也愿意支付一定的經紀費。

“房屋供應量大增，區域分化明顯的情況下，買方有大把機會可挑可選，怎么買到性價比最高的房子，需要中介的精細化服務。由此，未來買賣雙方均支付經紀費的情形和案例，將會大量出現。‘買方付全部經紀費，賣家實收’的時代，結束了。”李宇嘉說。

同時，諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，在中國，由于房地產市場經歷了高速發展時期，衍生了買家單獨支付傭金的收取模式。從國際經驗來看，中介費多由業主支付，如美國、英國、西班牙、俄羅斯等為賣家支付，德國、意大利、日本等為買家與賣家共同承擔。當前房屋掛牌量較高，市場逐步進入買方市場，中介費雙邊支付也是適宜之舉。

6月2日，東莞房產中介李韜（化名）向記者透露，之前東莞的中介費收取，如果業主好說話就會各收一半，如果業主不好說話那就全是客戶出。“多數業主為了賣掉房子，都會同意承擔一半。不過，東莞現在還沒有降中介費。”李韜說。

經紀費下調是必然趨勢

值得注意的是，李宇嘉認為，此次只是福州市房地產中介行業協會提出的建議，折射出管理部門希望通過行業協會的角度，促成行業內降本增效，促進良性循環，把蛋糕做大，既能提高買賣雙方的福利，還能促成交易，把行業做大。

在李宇嘉看來，不管是提倡雙邊付費，還是每一邊都限制費率，能否落實，主要是市場競爭的結果。也就是，在當前交易量下降，交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也愿意降低費率。

“總的來說，在存量時代，房屋大量供應的情況下，買方時代到來，房子交易難度加大的情況下，經紀費率下調是大概率事件，也是必然趨勢。”李宇嘉說道。

而易居地產研究院報告指出，影響中介費下調至少有六大類因素，分別為市場行情（30%）、中介類型（25%）、定價規則（20%）、服務內容（10%）、房源類型（10%）和客源類型（5%）。其中，從各地中介費用的下調情況看，有很大一部分和市場行情波動、中介公司競爭等有關聯。

影響中介費率下調的因素及數量占比

具體來看，市場行情包括二手房交易市場情況、購房者觀望情緒、二手房掛牌量等；中介類型包括市場占有率、服務水平、市場口碑、價格競爭策略等。同時，易居地產研究院報告表示，觀察2023年二季度以來的中介費情況，中介公司房源掛牌量明顯增多，但潛在購房者較少，所以中介費會有所下調，且傾向于針對買家下調。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧