魔幻的深圳豪宅市場：有的沒售樓處都能連續(xù)賣完，有的兩年跳水900萬

6月12日9時，深圳網(wǎng)紅盤海德園項目正式選房，到當(dāng)日18時10分左右，不到7個小時，又一次實現(xiàn)日光。

(資料圖)

這已經(jīng)是海德園項目的第三次日光了。2021年11月和2022年5月，該項目分別推出過181套和239套住宅，同樣日光。

“如果有資格，夠條件，建議你還是去打下新，這是海德園的最后一批項目了，與周邊二手房對比，還有數(shù)百萬元倒掛空間。”安托山片區(qū)中介劉巍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

今年5月時，市場就有消息稱，海德園即將入市；6月1日，海德園拿到預(yù)售許可證；6月8日，海德園A區(qū)公布入圍名單，共664批客戶成功入圍；6月12日選房，不到7個小時全部房源選光。

正在施工建設(shè)的海德園項目每經(jīng)記者陳榮浩攝

大眾要想獲得該項目的具體信息并非易事。“目前暫時無法預(yù)約看房，你得先在i深圳上提交資料，然后凍資、入圍成功后才能來現(xiàn)場看毛坯房，到時我們工作人員會與你聯(lián)系。大概是6月11日-12日組織看房。”在該項目剛拿到預(yù)售證時（6月5日），海德園的工作人員曾通過電話向記者介紹。

1

連續(xù)三次日光，倒掛價差400萬+

這是深圳今年第二個日光項目，同時也是今年以來首個需要積分搖號選房的樓盤。

根據(jù)海德園公眾號披露的數(shù)據(jù)，此次海德園推出共計推出237套房源，建面約86-161平方米，備案均價約每平方米12.6萬元，到6月8日時，吸引入圍并完成意向保證金凍結(jié)的客戶總數(shù)為664批，中簽率35.7%。

或許因為關(guān)注度過高，記者注意到，項目官微連續(xù)幾天都在推送風(fēng)險提示和聲明，現(xiàn)場同樣也能看到相關(guān)聲明的牌子。

聲明提到，“本項目由我司銷售部門及人員按照市區(qū)文件規(guī)定依法依規(guī)銷售，我司未授權(quán)或委托任何單位、中介服務(wù)公司和個人進(jìn)行項目銷售。”同時，項目不存在“內(nèi)部認(rèn)購”和“提前選房”的情況，任何以“提前選房”“幫忙打折”等為由向客戶索要“喝茶費”或其他現(xiàn)金、禮品的行為，均屬于欺詐行為。

擺在項目附近處的“嚴(yán)正聲明” 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

這是海德園的第三次日光。

2021年11月，海德園B區(qū)首先開盤，推售房源共181套，共獲504批意向登記客，最低入圍積分為62.2分。

2022年5月，海德園A區(qū)推出239套住宅，推售約143-251平方米的4-5房，當(dāng)時共有686批客戶成功登記，最低積分53.5分。

沒有售樓處，沒有樣板間，單價區(qū)間達(dá)12.1萬-13.1萬元/平方米，海德園為何受追捧？

“我認(rèn)識過來打新的，主要有三類人，一類是看中價差的，因為海德園與周邊二手房樓盤還是有數(shù)百萬元價差的；另一類是看中學(xué)位優(yōu)勢，紅嶺教育實驗小學(xué)就在項目約100米位置，也是深圳四大名校之一；還有一類就是單純看中周邊環(huán)境，畢竟深圳典型的豪宅片區(qū)也就那么幾個。”從事豪宅銷售多年的郭思翔介紹道。

此次推售的房源銷售均價為12.6萬元/平方米，海德園隸屬的安托山片區(qū)是深圳近幾年新晉豪宅片區(qū)，2018年以來陸續(xù)推售過安巒公館、天健公館、萬科臻山府等豪宅，目前二手房掛牌均價普遍在15萬元/平方米以上。

以安托山地鐵口附近的安巒公館為例，一套139平方米朝南的4室1廳，掛牌價2800萬元，折合單價20.16萬元/平方米；距離海德園約500米的天健公館，目前在鏈家共有兩套房在售，一套面積為96平方米，售價1920萬元，折合單價19.9萬元/平方米；一套面積為130平方米，售價為2300萬元，折合單價17.7萬元/平方米。

相比海德園A區(qū)的房子（86-161平方米），若按每平方米5萬元的差價算，倒掛價差在430萬-805萬元不等。

2

時隔兩年，成交價差了900余萬

深圳有幾個公認(rèn)的豪宅區(qū)域，包括福田的華僑城板塊、香蜜湖板塊、安托山板塊，以及南山的蛇口板塊、前海板塊，以及深圳灣板塊，均誕生過不少熱門樓盤，比如海德園、香蜜湖一號、波托菲諾純水岸、恒裕濱城、深圳灣一號等。

位于華僑城板塊的波托菲諾純水岸每經(jīng)記者陳榮浩 攝

但從近期豪宅市場的成交情況來看，顯著降價的案例同樣存在。

今年5月10日，深圳灣板塊頂級豪宅恒裕濱城二期上架一套法拍房源，總價1.07億元，折合單價38.4萬元/平方米，因一拍無人出價，二拍降價至8560萬元，折合單價30.7萬元/平方米，降價超2100萬元，但最終還是流拍。

記者在鏈家網(wǎng)了解到，目前恒裕濱城二期在售房源為8套，業(yè)主掛牌均價普遍在25萬-34萬元/平方米不等。

類似情況在華潤城潤府三期身上也同樣存在，該樓盤屬于南山科技園片區(qū)的豪宅。以一套約150平方米的3房為例，2021年5月12日的成交價為3288萬元，單價約21.92萬元/平方米；同面積段的另一套房源在2023年2月14日的成交價為2380萬元，單價約15.87萬元/平方米。時隔兩年，成交價相差908萬元。

從年度情況來看，深圳豪宅市場的整體成交數(shù)量并不算大。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017-2022年，深圳豪宅市場分別成交951套、490套、1244套、694套、3488套和2840套。

深圳中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年5月深圳超千萬的豪宅累計成交284套，主要分布在南山、福田和寶安三個區(qū)，其中1000萬-2000萬元的豪宅成交最受歡迎，占比達(dá)78.4%。

6月12日下午，廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“深圳超千萬級別的頂豪市場，還是有其獨特優(yōu)勢，比如稀缺性、環(huán)境溢價等。業(yè)主掛牌價很大程度由其賣房迫切度決定，比如市場下行時，必然有部分做生意的老板因為資金緊張而尋求變現(xiàn)，豪宅作為他們的重要資產(chǎn)，是變現(xiàn)的重要渠道。”

對于部分豪宅開盤受追捧，李宇嘉表示，“一是同類型產(chǎn)品不多，周邊競品較少；二是與周邊二手房存在較大價差有關(guān)。”

（應(yīng)受訪者要求，文中劉巍、郭思翔為化名）

撰文| 陳榮浩????????????????????????????????????????????????

編輯| 陳夢妤

封面圖源| 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝???????????????????????????