降價10萬、僅兩個月就向下調價30萬……

當前，降價成為北京二手房市場的一大話題。

哪些區域、哪些房源正在降價？后市還將何去何從？

(資料圖)

圖/圖蟲創意

上架兩個月降價35萬元

國家統計局公布的數據顯示，5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%，其中，北京環比下降0.6%。

對比4月份和5月份來看，北京二手房價的變化可以說是十分明顯。

4月份，北京二手房價格環比上漲0.1%，而在隨后的5月，北京二手房價格環比下降0.6%，一方面是變化趨勢從漲到降，另一方面降幅遠大于漲幅。

這樣的下降情形，在北京樓市史上較為少見。

中國新聞周刊走訪了多家中介門店，在北京市朝陽區潘家園區域，發現不少房源的價格處于下降態勢，降幅很多在10萬元左右，部分房子價格下調了20萬元。

一名房產中介人員告訴中國新聞周刊，從價格來看，一是前期上架的部分房源正在向下調價，另外新上市的房源價格比之前要低。他還注意到，一些剛需買房者更加理性，會選擇相對偏一些的新房。

哪些房子降幅更大？

從戶型來看，數據顯示，在北京二手房中，90平米以下的房子5月份環比下降0.8%，降幅是最大的；90-144平米的房子，降幅相對較小，降幅為0.4%；144平方米以上的二手房降幅為0.1%。

日前，鏈家北京團結湖區域的一家門店中介人員向中國新聞周刊檢索展示了多套房源，這些房源大都是老舊房，基本上每十套房源里就有兩三套處于降價的狀態。

其中一套80平方米的小三居，今年初報價600萬元出頭，在半年時間里就已經有4次降價，降了25萬元，目前銷售價為570多萬元。

中指研究院市場研究總監陳文靜向中國新聞周刊表示，二手房市場有所分化，比如一些樓齡老、基礎設施配套不全的“老破小”出現較大議價空間。當然，即使是老舊小區也出現了分化，一些具備一定資源優勢，如優質的教育資源、相對完備的周邊配套等“老破小”小區依然受到購房者青睞。

從區域來看，中指研究院監測顯示，2023年5月，北京16區中，有11個區域的二手房價環比出現了下降，有五個區域房價環比仍然處于上漲之中。

11個下降的區域主要位于遠郊區，比如懷柔、房山、平谷、密云這些遠郊區的二手房價降幅居前。其中，平谷二手房價格環比下降0.82%，是北京16個區降價幅度最大的。

對此，陳文靜表示，市場潛在購買需求出現下滑，二手房掛牌量處在高位，二手房交易周期逐漸拉長，二手房價格出現松動。

北京房價要降了嗎？

但要做出北京房價下降的判斷，恐怕為時尚早。

從二手房市場來看，盡管5月份二手房價環比出現較大幅度的下跌，但同比來看，今年5月仍然出現了一定幅度的增長。

國家統計局數據顯示，今年5月，北京二手房價格同比上漲2.8%。

機構監測數據顯示，今年5月北京二手房的成交價格達到了76346元/平方米，同比處于增長態勢。從區域來看，在北京16區中，有多個區域的二手房價格比去年出現了上漲，其中朝陽區漲幅為1.65%、東城區漲幅為3.14%。

而在一手房市場，北京市場更是好于整體樓市。

統計數據顯示，1—5月，北京市商品房銷售面積432.2萬平方米，同比增長36.9%，其中住宅銷售面積313.7萬平方米，增長35.1%。

與此同時，1—5月份，全國商品房銷售面積46440萬平方米，同比下降0.9%，其中住宅銷售面積增長2.3%。

價格上更是如此。5月份，北京新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比上漲4.3%，均保持上漲態勢。

更值得關注的是，近期北京土地市場熱度較高。

6月14日，北京土地市場共推出三宗住宅用地，兩宗位于海淀，一宗位于順義，結果，三宗地塊全部觸頂成交，共計成交總價109.94億元。

6月16日，北京市再推出三塊土地，結果再次遭遇搶購。

尤其是亦莊X47地塊早在網絡報價階段，就有近30次報價，價格由68.8億元一直上漲到79.12億元，已經達到觸頂價，隨后進入現場競拍現房銷售面積環節，又有多家房企及聯合體積極參與競拍，掀起了當天的拿地高潮。

最終，開拍即觸頂的亦莊X47地塊被中皋置業有限公司斬獲，其競得條件為成交價79.12億元+5.3萬㎡現房銷售。

同一天出讓的北京市朝陽奶西地塊則吸引了金茂、城建、招商、智地+朝開等報名，最終北京城建以觸頂價34.5億元+1.2萬㎡現房銷售的條件拿下此地塊。此外，北京市石景山廣寧村地塊吸引了中海新城、保利兩家房企競拍，該地塊起始價32.3億元，地價上限37.145億元，中海新城和保利兩家企業上演了一場拉鋸戰，最終，保利以36.2億元拿下該地塊，溢價率12.07%。

一家房企投拓部門的人士向中國新聞周刊表示，房企扎堆布局北京市場，看起來是報團取暖，本質上是仍看好北京樓市的前景。

陳文靜告訴中國新聞周刊，在這一背景下，當前樓市整體上走弱，尤其是二手房市場面臨較大的調整壓力，市場上存在結構性壓力。

釋放更多合理購房需求

今年一季度，北京二手住宅成交45815套，較去年第四季度上升49%，較去年同期上升24.2%。其中，3月北京二手住宅成交22192套，環比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交創出多月新高。

相比于去年，今年北京二手房的小陽春更具成色。

但隨后的4、5月，北京二手房成交快速下滑，由單月成交2萬套降至1萬套出頭的水平。

對此，陳文靜表示，今年年初，北京等重點城市二手房成交量、市場活躍度明顯提升，這一方面是因為市場情緒好轉，前期積壓需求釋放、部分考慮子女上學的購房者積極入市；另一方面“帶押過戶”、一年內換房退個稅等政策持續優化，也帶動置換需求入市。

上海中原地產研究總監盧文曦對此表示，北京等一線城市今年一季度較高的交易可以確認為季節性反彈，一旦反彈不再，成交價格最后轉跌是必然趨勢。

他進一步表示，一線城市政策沒有明顯松動，局部微調不會對交易量產生重大影響。此外，隨著市場走弱，對政策的預期落空，因此市場預期進一步減弱。

相比而言，當前北京樓市的購房政策門檻是較高的。

從貸款政策來看，北京目前執行的是認房又認貸，即只要有購房或貸款記錄均算作二套，而二套房的貸款利率為5.3—5.5%，這一利率水平也意味著較高的購房成本。

陳文靜表示，當前市場上許多改善性購房者需要“賣一買一”，出售原有住房以置換資金及購房資格，當前二手房市場活躍度較弱，置換鏈條上各個環節的流通速度也在放緩，二手房銷售變慢，進入新房市場的潛在需求也將進一步減弱，從而影響整體市場預期和情緒。

在她看來，當前最關鍵的是促進銷售回暖，釋放更多合理購房需求，暢通銷售鏈條，穩定購房者和市場預期。政策端來看，目前多數二線、三四線城市限制性政策已較為寬松，核心一二線城市政策仍存在較大空間，這些城市因認房又認貸、二套首付比例高、購房條件嚴苛、普宅認定標準嚴等政策，不少合理購房需求被抑制，若政策能及時跟進優化調整，市場情緒將得到有效提振，購房需求入市節奏有望加快，有利于促進行業良性循環。

為此，陳文靜建議，核心城市優化普宅認定標準，降低非普宅的首付比例和稅費，降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。按照一區一策原則，繼續優化限購條件、取消認房又認貸政策等，同時結合生育政策，對多孩家庭的限購套數、首付比例、房貸利率、公積金貸款額度等給予支持。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池向中國新聞周刊表示，中國仍然處于城市化中期階段，每年大約有1300萬人口進城，房地產整體行業發展仍然是有潛力的。為穩定房地產市場，政策端仍需進一步發力，穩定購房者預期和信心。當前不少購房需求被抑制，若政策能及時跟進，市場情緒有望得到改善，二手房市場活躍度也有望提升。

作者：劉德炳