近期，有自媒體發(fā)布視頻稱，目前深圳樓市“越來越多的人選擇棄房斷供，目前深圳斷供房數(shù)量為146549套”。而據(jù)經(jīng)濟日報報道，針對此傳言，深圳金融監(jiān)管部門回應(yīng)：視頻內(nèi)容嚴重失實，純屬謠言。目前，深圳市房地產(chǎn)貸款按揭不良率為0.23%，一直保持在較低水平，沒有明顯變化。
(資料圖)
8月11日，《華夏時報》記者多次致電中國人民銀行深圳市中心支行辦公室求證，不過電話均未接通。同日，國內(nèi)知名不良資產(chǎn)處置專家趙曉安在接受記者采訪時表示，“按照以往的數(shù)據(jù)，深圳法拍房數(shù)量是一個月幾百套拍賣，那些造謠自媒體的數(shù)據(jù)嚴重失真。”
專家：辟謠力度不夠
8月11日，國家高端智庫CDI研究員宋丁在接受記者采訪時指出，“這次金融監(jiān)管部門的辟謠力度不夠，應(yīng)該要明確告訴大家目前深圳有多少套斷供房，而不是只說不良貸款率是很低的。在現(xiàn)在這個市場環(huán)境下，雖然沒有精確到十多萬套，但是可能相當多的人相信斷供房的數(shù)量很多，使得大家對樓市越來越失去信心。”
那業(yè)主為什么會選擇斷供？
對此，趙曉安向記者指出，業(yè)主斷供的原因有很多種，核心原因是現(xiàn)金流不足并無法化解負債。在房產(chǎn)價格下降及市場交易困難的趨勢中，這種情況會更為顯著。而在房產(chǎn)價格上漲趨勢中，現(xiàn)金流的短缺，可以通過快速賣房或銀行貸款等情況化解，就不容易出現(xiàn)斷供。
樂有家研究中心監(jiān)測顯示，7月深圳過戶成交2259套住宅，環(huán)比下跌6%。自4月以來深圳二手房月度成交持續(xù)下跌，從高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。對此，樂有家研究中心呼吁，“市場迫切需要更直接的政策救市”。
在二手房房價方面，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月深圳二手成交價環(huán)比下跌1%，與成交量一樣處于下行通道。此外，7月深圳各片區(qū)掛牌價仍大多處于小幅下跌中，全市掛牌均價環(huán)比下跌0.6%，僅有極個別區(qū)域因豪宅或房源量少而未下滑。樂有家研究中心預計業(yè)主降價和讓利的大趨勢仍將持續(xù)一段時間。值得一提的是，截至7月底，深圳二手房成交價已連續(xù)4個月下跌。
此外，宋丁還給記者指出，業(yè)主除了因沒有支付能力選擇被迫斷供外，還會因房價下跌的太厲害而選擇主動斷供。
“有些業(yè)主雖然有支付能力，但是因為房價下跌的厲害，選擇主動斷供。比如說支付了三成首付買了原本總價為100萬元的房子，但后續(xù)該房子跌成了70萬元的總價，直接跌了三成首付，這時候業(yè)主還用得著為70萬的貸款而還貸嗎？而且還需要支付利息，他或許在市面上可以以低于70萬的價格再買一套，在這種情況下，他可能就會主動選擇斷供。”宋丁說道。
不過，宋丁還指出，無論是被動還是主動的斷供，帶來的影響都是深刻的。不僅會被加入到失信人名單上，還要賠掉首付、各種稅費等等，此外剩下的債務(wù)部分也得繼續(xù)還。“不是說選擇斷供就可以不還，這是不行的，銀行會終身追繳債務(wù)。所以到了關(guān)鍵時候，寧愿想盡各種辦法，也盡量選擇不斷供。”宋丁說道。
趙曉安也表示，斷供會影響征信，對以后的貸款等金融行為影響最大。建議合理規(guī)劃負債，優(yōu)化資產(chǎn)，避免斷供。
斷供房是法拍房的一大來源
其實，不僅僅是深圳，自去年以來關(guān)于房貸斷供以及法拍房數(shù)量暴增的消息已成為老百姓關(guān)注的焦點。不過，有個認識需要厘清，即斷供不一定會被法拍。
趙曉安向記者指出，“斷供不一定會被法拍，法院是申請才受理，只有在債權(quán)人提出申請才能逐步走向法拍程序。一般會經(jīng)過查封，起訴，受理，裁決，執(zhí)行，拍賣等程序。整個程序快則幾個月，慢則數(shù)年。斷供后，在房子拍賣成功之前，有能力解決負債或者與債權(quán)人成功協(xié)商解決方案都能夠避免法拍。具體方案如賣房，優(yōu)化負債等等。”
斷供不一定會被法拍，不過，斷供房是法拍房的一大來源。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，從掛拍量來看，今年1—6月，全國法拍房掛拍套數(shù)達30.4萬套，較去年同期增加19.7%，成交拍品數(shù)量6.6萬套，成交總金額1348.2億元。而2022年1—6月全國法拍房掛拍套數(shù)達25.4萬套，成交拍品數(shù)量5.2萬套，成交總額1291億元。
2022、2023年上半年法拍房掛拍套數(shù)及掛拍金額結(jié)構(gòu)（單位：萬套、億元）。 圖源：中指研究院
而從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數(shù)超過80%。住宅2022年上半年共掛拍14.1萬套，占總體55.2%；住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套，占總體59%，住宅掛牌量占比較上一年明顯增長。
由于法拍房相對于市面上同類型的房子，價格會比較低，所以會吸引不少人“撿漏”。而需要注意的是，購買法拍房存在一定的法律風險。
廣東華商律師事務(wù)所周爭鋒律師8月11日向記者指出，法拍房競買人要確保有購房資格，沒有購房資格，拍賣成功以后法院不會出具成交裁定書，拍賣直接無效，繳納的保證金會被法院沒收。同時，競買人要準備有充足的現(xiàn)金，法拍房都要求一次性付款，在競買前需要提前做好融資工作，確保在拍賣公告約定的多少個工作日內(nèi)，一次性向法院支付房款。
除此之外，周爭鋒律師還提醒購買法拍房需要注意以下事項，一是，了解清楚房產(chǎn)上有沒有其他未了結(jié)的產(chǎn)權(quán)糾紛。二是，注意稅費問題，特別是稅費約定全部由競買人承擔時。像深圳市被執(zhí)行人通過繼承和贈與獲得的房產(chǎn)，強制拍賣以后的個人所得稅和正常買賣沒有區(qū)別，按照3%核定征收，但是其他城市有按照差額20%征收的先例。三是，事前了解清楚房產(chǎn)的實際居住人，避免競買成功以后無法入住。四是，競買前要認真審核法院的拍賣公告，看下拍賣流程有沒有明顯違法違規(guī)的情況。五是，對于法院拍賣的無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，應(yīng)該知道執(zhí)行裁定書不能改變該房產(chǎn)是違法建筑的事實，仍然有隨時被拆除的風險。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧