本報記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道
2022年的香港樓市，量價齊跌，冷意盡顯。
香港土地注冊處數據顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元（港元，下同），較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。
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在房價表現方面，香港差餉物業估價署數據顯示，2022年11月，香港私人住宅售價指數報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。
值得注意的是，截至2022年11月，香港樓價已經連跌6個月，創下2017年7月以來最低。2017年7月，香港私人住宅售價指數報337.5。
自2008年以來，香港樓價僅出現三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。2022年的香港樓市是繼2008年金融危機后表現最差的一次。
樓價跌回5年前
2022年12月28日，香港差餉物業估價署公布最新樓價指數，香港11月私人住宅售價指數報339.4，按月跌幅擴大至3.3%，按年跌幅擴大至近13.8%。值得注意的是，香港樓價已經連跌6個月，最新的樓價指數接近2017年7月的337.5點，跌回5年前。
其中，2022年前11個月，香港A類單位（實用面積少于40平）、B類單位（實用面積為40至69.9）平、C類單位（實用面積為70至99.9平）和E類單位（實用面積為160平及以上）的樓價跌幅均超過一成，跌幅分別為13.7%、13.4%、10.2%和10.8%。僅有D類單位（實用面積為100至159.9平）的樓價跌幅少于一成，跌幅為5.64%。
此外，香港金融管理局（簡稱“香港金管局”）在2022年9月發布的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》（簡稱《報告》）中指出，二手市場樓價在2022年第一季度下跌3.2%后，于第二季度輕微回升0.2%。按面積劃分，大型單位（實用面積100平或以上）的價格回升速度較中小型單位（實用面積小于100平）快，部分反映本地家庭升級換樓的需求。此外，住宅價格在7月和8月再度下降。
香港住宅價格及成交量。 圖源：香港金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》
而根據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據，2022年第四季度各類市場的樓價跌幅擴大，其中，代表剛需盤的沙田第一城當季單價跌幅達18.1%，最為顯著，其單價回到2017年初水平；代表中端市場的太古城則當季下調14.4%，代表豪宅市場的貝沙灣也在第四季度錄得6.4%的跌幅。
公開資料顯示，沙田第一城是香港新界沙田區最大型的住宅項目，在20世紀70年代由李兆基牽頭，與李嘉誠聯手鄭裕彤、郭得勝共同開發。
而截至2022年末，反應香港二手房價格的中原城市領先指數CCL報156.77，創2017年以來新低，與2021年同期184.55相比，跌幅為15.05%。
值得注意的是，自2008年以來，香港樓價僅出現三次下跌，分別在2008年、2020年及2022年。2022年的香港樓市是繼2008年金融危機后表現最差的一次，2008年和2020年的跌幅分別為15.99%和1.91%。
在租金方面，香港差餉物業估價署數據顯示，2022年11月私人住宅租金指數報175.2，按月跌幅擴大至逾1.3%，連跌3個月，按年跌幅擴大至4.2%。今年前11個月累計跌4.1%。
成交量跌近4成
香港土地注冊處數據顯示，2022年香港樓宇成交量下跌近四成，同時也創下自2019年來的新低。其中，樓宇買賣合約共59619份，相較2021年和2020年分別下跌38%、18.7%；樓宇買賣合約總值5544.6億元，較2021下滑39.6%，較2020年下滑11.8%。
而香港金管局在《報告》中指出，香港住宅物業市場繼2022年第一季度放緩后，于第二季度回穩。隨著本地第五波緩和，看房和成交活動在市場氣氛改善及積壓需求獲得釋放下均有所回升。
地產開發商亦恢復推售新項目，并以具有競爭力的定價策略促銷。因此，每月平均成交量從2022年第一季度3352宗的低位上升至第二季度的4975宗。第三季度，市場氣氛隨著加息憂慮而轉向審慎，住宅每月平均成交量于7月和8月回落至3904宗。
香港樓宇成交量數據。 截圖自戴德梁行報告
針對2022年香港住宅市場成交量情況，戴德梁行分析稱，2022年香港住宅市場成交明顯放緩，1月至11月，平均每月成交宗數不足4000宗。上半年成交，主要受第五波疫情影響，而在下半年，加息及股票市場動蕩等因素促使買家更為審慎，一、二手住宅成交繼續放緩。
1月13日，地產經濟學家鄧浩志在接受《華夏時報》記者采訪時表示，2022年香港樓市低迷的原因，首先在于過去連續六七年，香港樓市價格持續上漲，累計漲幅很大，而沒有進行相應的調整。
這是屬于市場的原因；其次，則與經濟不景氣有關，如今內地和香港的經濟都遇到了很大的困難，市場消費力的投資意愿有所降低；再者，受到內地和香港疫情的影響，使得通關受到一定的限制。
此外，還和香港樓市的“辣招”（樓市調控政策）有關系，“辣招”使得各項稅費都增加了，抑制了很多市場需求。
“而最重要的一點，就是美聯儲的加息。由于香港是聯系匯率制度，香港貨幣政策與美聯儲高度一致，所以港元會和美元一起持續加息，使得儲蓄的收益不斷增加，而投資房地產的租金回報收益和投資銀行存款之間存在利差。最終出現了銀行存款收益更高，投資房產收益更低的情況，導致了資金從樓市流出，流向銀行。另外，美聯儲貨幣緊縮政策出臺之后，由于港元和美元掛鉤，使得市場上的資金減少，同時促使以美元計價的投資品需求減少，香港樓市也受到了影響。”鄧浩志說。
香港樓市仍受美聯儲加息影響
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望2023年，住宅市場仍受加息及環球經濟影響，左右買家入市意愿，同時相信部分業主因為供樓壓力加大而增大議價空間。
預計2023年上半年香港樓價仍會維持下跌趨勢，但隨著市場預期利率有望2023年見頂，下半年樓價或趨向穩定，全年預計調整0—5%。
成交量方面，2022年一手成交減慢使得開發商持貨量增加，預估2023年開發商將加快推盤，并會采取貼市開價（根據市場的價格）的策略吸引買家。
“另外，股票市場在2023年若能保持升勢，加上有望通關口岸逐步開放等利好消息，相信能帶領香港經濟和樓市氣氛逐漸回暖，住宅成交量或有機會較今年低位回升20%至30%，與2019年、2020年水平相近。”鄧淑賢說。
據悉，2023年1月8日，香港與內地實施首階段“通關”，而廣深港高鐵于1月15日恢復通車。
對此，鄧浩志指出，香港與內地恢復通關，將會復蘇香港經濟，從而提升市民的消費力以及對樓市的購買力。此外，內地也會有買家去香港購置物業，對香港樓市起到一定的支持。
不過，這個幫助是有限的，因為香港樓市的“辣招”抑制了相關的需求，特別是抑制了外地資金在香港購房的需求。
“所以，我個人認為，香港與內地恢復通關和通高鐵，對香港樓市來說屬于中等利好，算不上大利好。”鄧浩志說道。
《報告》也指出，住宅物業市場受到眾多不明朗因素及風險所影響。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業需求，而市場對環球經濟前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續拖累樓市氣氛。
長遠而言，住宅市場的前景將取決于房屋供應缺口，香港特別行政區政府預計未來幾年私人住宅供應量仍會維持在高位。
據了解，香港房屋局于2022年6月底估計，未來3至4年一手私人住宅單位總供應量將維持在9.8萬個高位。為加快土地房屋供應，香港特別行政區政府亦已于2022年7月成立土地及房屋供應統籌組及公營房屋項目特別行動工作組，以精簡發展程序及釋放土地發展潛力。
在鄧浩志看來，香港樓市復蘇仍存在一定的困難，一是經濟復蘇的預期有多大，尚未確定，二是美國還處于加息周期中，三是香港樓市的“辣招”仍在抑制外來資金進入香港樓市。
而展望2023年的香港樓市，鄧浩志認為，如果從成交量的角度來看，香港樓市應該是見底了。隨著通關的恢復，內地游客進入香港消費、購物，甚至購房等，香港樓市成交量將會觸底反彈。不過成交價格還沒到底部，其中一個很關鍵的原因是聯系匯率制度，美聯儲仍在加息，今年上半年預估都會處在加息周期，只不過加息幅度會放緩，但仍會繼續擴大銀行存款和物業投資租金回報之間的差距。
如果美元的利息上升到5%以上，港元利息持續增加，那投資物業將比不過放在銀行的收益，而且（資金放在銀行）還安全。
“2023年的香港樓市，我認為在價格方面，上半年會繼續下跌，下半年保持平穩，具體要看香港經濟的復蘇和美聯儲接下來的貨幣政策。在成交量方面，則會逐步開始復蘇，春節后會有小陽春的表現，成交量逐步上升，不過不會上升得很厲害。”鄧浩志表示。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧