本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù) 鄭栩彤

業(yè)主反價(jià)來(lái)得比想象中更快一些。

4月20日下午5時(shí)許，一則關(guān)于實(shí)行兩年有余的深圳二手房成交參考價(jià)與住房貸款脫鉤的消息在社交媒體流傳。

(資料圖片僅供參考)

消息稱(chēng)，深圳二手房成交參考價(jià)將不作調(diào)整，銀行核定房貸額度以網(wǎng)簽備案價(jià)即實(shí)際成交價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考，且即日起施行。

上述消息目前尚未得到深圳主管部門(mén)確認(rèn)，但在“二手房參考價(jià)謝幕”傳聞流傳的24小時(shí)里，二手房市場(chǎng)已經(jīng)給出敏銳的反應(yīng)。

反價(jià)現(xiàn)象發(fā)生在南山、福田等交易活躍的樓盤(pán)，漲價(jià)幅度從50萬(wàn)元至200萬(wàn)元不等。多名從業(yè)者告訴時(shí)代周報(bào)記者，前海有網(wǎng)紅樓盤(pán)業(yè)主將報(bào)價(jià)從630萬(wàn)元上調(diào)至680萬(wàn)元，福田有業(yè)主連夜?jié)q價(jià)200萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)主反價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象，絕大多數(shù)業(yè)主保持理性態(tài)度。

時(shí)代周報(bào)記者攝

4月20日夜間，時(shí)代周報(bào)記者走訪的一間中介門(mén)店，并未出現(xiàn)連夜簽約的現(xiàn)象。

銀行個(gè)貸經(jīng)理口徑不一

時(shí)代周報(bào)記者針對(duì)住房貸款是否與二手房參考價(jià)脫鉤的消息向多名銀行人士求證時(shí)，均得到肯定答復(fù)。

4月20日下午6時(shí)許，深圳一名商業(yè)銀行客戶經(jīng)理告訴時(shí)代周報(bào)記者，其所在分行已接到電話通知，但沒(méi)有正式的書(shū)面通知，“主管部門(mén)沒(méi)發(fā)文，我們不可能有書(shū)面文件。”

據(jù)《證券時(shí)報(bào)》等媒體消息，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行位于深圳的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的貸款經(jīng)理，均確認(rèn)了房貸與參考價(jià)脫鉤的消息。建行一名貸款經(jīng)理向《中新經(jīng)緯》表示，“現(xiàn)在不用看參考價(jià)了，我們會(huì)在房子的網(wǎng)簽價(jià)與評(píng)估價(jià)之間選取低值，進(jìn)行貸款發(fā)放。”

也有個(gè)貸經(jīng)理傳達(dá)了完全相反的信息。

據(jù)《界面新聞》4月21日消息，工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家大行深圳網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理均稱(chēng)，尚未接到正式通知，目前仍按參考價(jià)辦理按揭。相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，注意到相關(guān)輿情，但業(yè)務(wù)執(zhí)行層面要以正式通知為準(zhǔn)。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，4月20日夜間至4月21日上午，樂(lè)有家、中原找房等二手房交易平臺(tái)曾短暫展示過(guò)業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)。目前，這兩個(gè)平臺(tái)均已恢復(fù)展示參考價(jià)。

截至發(fā)稿，時(shí)代周報(bào)記者尚未能在深圳市住房和建設(shè)局官網(wǎng)查詢(xún)到相關(guān)公開(kāi)文件。

有業(yè)主連夜?jié)q價(jià)200萬(wàn)

住房貸款是否與參考價(jià)脫鉤仍眾說(shuō)紛紜、懸而未決，但已有業(yè)主撥出電話要求調(diào)高掛牌價(jià)。

4月20日晚間，時(shí)代周報(bào)記者走訪南山多家中介門(mén)店獲悉，市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)業(yè)主連夜反價(jià)現(xiàn)象。

深耕前海片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人張濛（化名）表示，“房貸與參考價(jià)脫鉤”的傳聞在網(wǎng)上流傳的5個(gè)小時(shí)里，她接到多位業(yè)主要求漲價(jià)的信息，“明天（4月21日）估計(jì)還有，因?yàn)橛行┤丝赡苓€不知道這個(gè)消息。”

張濛透露，前海一熱門(mén)樓盤(pán)在售的小兩房單位，有業(yè)主將報(bào)價(jià)從630萬(wàn)元上調(diào)至680萬(wàn)元甚至700萬(wàn)元，“這些漲價(jià)的業(yè)主本身就不著急賣(mài)房，所以報(bào)價(jià)比較隨意。誠(chéng)心賣(mài)房的業(yè)主信心也好了很多，原先還有一點(diǎn)議價(jià)空間，現(xiàn)在就是不接受講價(jià)了。”

資深從業(yè)者麥勇（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，南山南頭片區(qū)有次新盤(pán)業(yè)主漲價(jià)200萬(wàn)元，“福田也有上調(diào)200萬(wàn)元的，的確有比較沖動(dòng)的業(yè)主。”

中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示，業(yè)主信心增強(qiáng)，但反價(jià)只是個(gè)別現(xiàn)象。

4月21日下午5時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)諸葛找房官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，過(guò)去的24小時(shí)，深圳在售的5萬(wàn)多套二手房中，漲價(jià)房源僅9套，降價(jià)房源則有35套。不過(guò)，諸葛找房平臺(tái)顯示，新上房源高達(dá)2407套。

多名從業(yè)者認(rèn)為，即便住房貸款與參考價(jià)解綁，對(duì)市場(chǎng)的刺激效果也有限。

“其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)上很多剛需樓盤(pán)的掛牌價(jià)已經(jīng)是參考價(jià)或接近參考價(jià)了，參考價(jià)完成使命，真正成為購(gòu)房者心中的價(jià)格錨點(diǎn)。”麥勇說(shuō)。

張濛認(rèn)為，市場(chǎng)能否活躍起來(lái)，政策利好是一方面，購(gòu)買(mǎi)力也是重要影響因素，“很多客戶更擔(dān)心自己的還貸能力是否可持續(xù)。”

“業(yè)主反價(jià)這些動(dòng)作，估計(jì)過(guò)幾天就會(huì)平靜下來(lái)。”麥勇說(shuō)。

或利好豪宅樓盤(pán)

自2021年2月8日二手住房成交參考價(jià)發(fā)布機(jī)制建立以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，月度成交量長(zhǎng)期在2000套左右徘徊，而業(yè)內(nèi)公認(rèn)的二手房月度成交量榮枯線是5000套。

成交量驟降，價(jià)格亦同步回落。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，深圳交易活躍的20個(gè)二手樓盤(pán)，基本以低于或接近參考價(jià)（成交價(jià)與參考價(jià)偏差在10%以?xún)?nèi)）的價(jià)格成交。

其中，南山的豪宅盤(pán)華潤(rùn)城潤(rùn)府、蔚藍(lán)海岸的成交價(jià)與參考價(jià)的偏差在5%以?xún)?nèi)，坪山的多個(gè)剛需盤(pán)包括萬(wàn)科金域緹香、京基御景印象等，均以低于參考價(jià)的價(jià)格成交。

“大環(huán)境對(duì)購(gòu)買(mǎi)力有影響，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，深圳的購(gòu)買(mǎi)力還是較為充足。從各地購(gòu)房者提前還貸也可以看出，大家不是手里沒(méi)錢(qián)。”鄭叔倫認(rèn)為，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷的主要原因是，預(yù)期的明顯轉(zhuǎn)變。

“房?jī)r(jià)只漲不跌的觀念不再，取而代之的是越來(lái)越多人相信房?jī)r(jià)將持續(xù)調(diào)整。”鄭叔倫向時(shí)代周報(bào)記者表示，對(duì)于深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，參考價(jià)的施行影響最為直接，作用也最大，給各樓盤(pán)價(jià)格設(shè)限，直接重創(chuàng)市場(chǎng)預(yù)期，使得市場(chǎng)持續(xù)低迷。“再加上大學(xué)區(qū)調(diào)整、天量供應(yīng)、人才房、房地產(chǎn)稅等也沖擊了市場(chǎng)，導(dǎo)致了客戶入市意愿不足。”

“如果參考價(jià)與房貸脫鉤，對(duì)豪宅等參考價(jià)和成交價(jià)差距大的樓盤(pán)是利好，因?yàn)槭赘洞蟠蠼档汀！编嵤鍌愓J(rèn)為，這一舉措主要利好二手房市場(chǎng)，新房首付低的優(yōu)勢(shì)不再，加上近兩年二手房?jī)r(jià)格明顯回調(diào)，除少數(shù)核心區(qū)域外，一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象基本沒(méi)有了，部分需求肯定會(huì)向二手市場(chǎng)回流。

“如若能夠落地執(zhí)行，更為重要的是提振信心，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)市場(chǎng)流動(dòng)性。市場(chǎng)活躍了，無(wú)論是一手還是二手，成交都會(huì)向好。”鄭叔倫說(shuō)。

也有業(yè)內(nèi)人士持保守態(tài)度。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，如果房貸能夠與參考價(jià)解綁，對(duì)活躍交易將產(chǎn)生非常好的促進(jìn)作用。但負(fù)面影響也會(huì)隨之而來(lái)，比如購(gòu)房人將承擔(dān)更高的月供和稅費(fèi)。

“從長(zhǎng)期來(lái)看，主管部門(mén)還是希望二手房房?jī)r(jià)回到合理的價(jià)格水平上，與相應(yīng)的杠桿水平匹配，這是穩(wěn)定二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)效之舉。”李宇嘉表示。