優(yōu)勝劣汰，中小運營商分三個方向發(fā)展

在長租公寓發(fā)展早期，為了推動市場規(guī)模的快速形成，解決住房問題，促進人才引進，國家大力鼓勵企業(yè)開展住房租賃業(yè)務，并給予了稅收、金融等方面的支持，因此大批企業(yè)進軍長租公寓行業(yè)。

行業(yè)發(fā)展的早期，在配套政策、基礎設施、外部環(huán)境、用戶觀念等方面還不成熟，長租公寓也屬于新型事物，那時候的中小運營商對產(chǎn)品進行改造，搭配一些家私，聘請幾個管家，很容易就賺到錢。

隨著行業(yè)走向成熟，競爭加劇，長租公寓不再那么好做。缺乏高性價比的供應商、科學完善的運營體系與運營標準、成熟的獲客渠道的中小運營商出現(xiàn)了出租率低下、房間溢價上不去等問題，疫情的發(fā)生讓情況愈加艱難，中小運營商出現(xiàn)不同方向的市場選擇：

①部分中小公寓因為資金鏈出現(xiàn)問題，或在公寓行業(yè)發(fā)展高峰期進入，導致租金成本過高，發(fā)現(xiàn)繼續(xù)經(jīng)營利潤太低，甚至無利可圖，又或因為進入公寓行業(yè)一段時間后，發(fā)現(xiàn)自己和團隊的能力在其他行業(yè)的獲利能力遠高于在公寓行業(yè)，而選擇完全退出將項目轉讓出去。

②部分中小公寓盡管目前經(jīng)營發(fā)展上還有利可圖，但也發(fā)現(xiàn)只靠自身力量發(fā)展，無論在規(guī)模還是盈利上都越來越困難，同時轉型到其他行業(yè)也缺乏一定基礎，因此出現(xiàn)了部分中小公寓品牌之間逐步形成聯(lián)盟，整合各自的資源和優(yōu)勢，聯(lián)合發(fā)展，來提高經(jīng)營規(guī)模和持續(xù)經(jīng)營利潤。

③還有更多的中小公寓逐漸發(fā)現(xiàn)，自身的優(yōu)勢是從市場上拿房和從社會上籌集資金，如果把自身精力更多放在公寓項目日常經(jīng)營管理上，不但效果不好，還導致自己無法抽出更多時間去拿取房源。

把自己從一個專業(yè)的投資人角色變成了一個店長或區(qū)域運營負責人的角色，反而拖累了整體公寓投資業(yè)務的增長和收益。與市場上好的品牌公寓運營商合作，能更好讓自己和團隊專注于公寓拿房和投資管理，而讓專業(yè)的運營商來幫助自己的項目進行運營管理，以保障自己能持續(xù)性的獲得公寓投資收益的增長。

行業(yè)發(fā)展新趨勢，分工合作

雖然中小運營商的生存越發(fā)艱難，但并不代表行業(yè)不好，長租公寓的發(fā)展也必然像其他服務性行業(yè)(酒店、餐飲)從小散品牌為主，走向專業(yè)化分工、品牌連鎖化發(fā)展為主的趨勢。

一方面，市場上全鏈條運營能力突出的品牌公寓運營商會形成頭部聚集效應，管理越來越多的門店，服務越來越多的客戶，通過不斷增長的門店和客戶形成規(guī)模化效應來降低旗下單店的獲客成本、運營成本，也通過優(yōu)質的服務和產(chǎn)品設計來提高單店溢價，讓合作的單店獲得比市場上的單體品牌公寓有更穩(wěn)定和更高的投資收益。

另一方面，公寓行業(yè)的投資人也會走向專業(yè)化、規(guī)模化的趨勢。原來靠關系獲得個別單體項目，再通過社會渠道向親朋好友獲取較高的資金來投資經(jīng)營。現(xiàn)在項目和資金的獲取靠關系、靠感覺的模式很容易受到發(fā)展限制，投資風險也偏高。

隨著長租公寓市場的競爭和發(fā)展，就會像其他成熟的行業(yè)一樣，逐步形成一部分有遠見和有能力的個人投資人一起抱團，將這種關系和感覺也轉變?yōu)橐环N專業(yè)能力，憑著對市場的高敏感度、對商圈的熟悉度、對物業(yè)判斷和談判的專業(yè)度，最終形成專業(yè)化的公寓投資團隊或機構，借助于專業(yè)投資公寓形成的規(guī)模優(yōu)勢，加上專業(yè)品牌公寓運營商的運營收益保障，可以把投資的項目再借助合適的金融工具(債權、股權等)獲得比傳統(tǒng)單店投資模型更高的投資收益或更多的資金支持。

長租公寓市場的機構投資人也會逐漸增加，機構投資的品牌公寓占比也會逐漸增加，他們對專業(yè)品牌公寓運營商合作需求也會不斷增長，這個會就形成一個長租公寓發(fā)展的良性循環(huán)。

因此，市場上的這樣逐步在進化的投資人和投資機構，和源源不斷進入租房市場的租客都對品牌公寓運營商提出更高要求。

長租公寓出現(xiàn)的初心是提高生活品質，切合年輕人“房子是租來的，但生活不是”這一精神，隨著市場的成熟，租客對于房屋類型、裝飾風格、地理位置和管家服務都提出了更高的要求。長租公寓運營商必須不斷迭代才能滿足租客的需求，固步自封只能落后淘汰，正如窩趣的使命：“持續(xù)改變年輕人租房生活體驗”。

長租公寓本來就是個繁瑣的、需要投入大量時間精力、投入金錢的事，從窩趣的全鏈條運營邏輯看，涉及項目資源的獲取和定位、項目設計和籌建管理、項目運營三大階段，項目收益更多受項目定位和項目運營來影響，專業(yè)的品牌公寓運營商，通過產(chǎn)品標準、籌建支持、人才培養(yǎng)、運營STEP管理、IT系統(tǒng)支持、會員管理/銷售賦能中小公寓運營商。

現(xiàn)有的品牌公寓運營商必須具有強勢品牌力、流程化的運營體系、完整產(chǎn)品線、完善的人才培養(yǎng)體系、前沿的Saas系統(tǒng)研發(fā)團隊才能在未來的競爭中凸顯優(yōu)勢，幫助優(yōu)秀的個人投資人逐漸走向機構化。也幫助現(xiàn)有的機構投資人、進入長租公寓的國企快速實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展、穩(wěn)定收益、良好社會效益的多重目標。

　未來，更加專業(yè)化的發(fā)展

未來的長租市場是鼓勵與規(guī)范并存的。

2019年末，住建部會同五部門聯(lián)合提出規(guī)范整頓住房租賃市場的意見，從金融業(yè)務、信息發(fā)布、企業(yè)合規(guī)性等方面對住房租賃市場進行嚴格監(jiān)管。

2020年9月，《住房租賃條例(征求意見稿)》從市場發(fā)展方面、行業(yè)規(guī)范方面、金融監(jiān)管方面進行規(guī)定。

2020年12月，中央經(jīng)濟會議以前所未有的力度“著墨”和強調租賃市場的發(fā)展和建設。

同月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出2021年工作總體要求和重點任務中提到大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。

隨著更加規(guī)范的政策出臺，繼續(xù)促進行業(yè)變革，提升行業(yè)門檻，未來，更加需要專業(yè)化的運營商讓市場發(fā)展更為規(guī)范。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。