編者按：新年伊始，泛地產行業從追逐微光，到曙光向行。樂居財經推出2023年首個策劃《曙光》，挖掘地產、家居和物業標志性企業的韌性故事，尋找中國泛地產行業向上的力量。
(相關資料圖)
文/樂居財經李奕和
過去一年的房地產市場，民營房企美的置業是一個特別的存在。
自2018年實現港股上市、2019年邁入千億陣營以來，憑借著背后美的集團的制造業基因及其自身穩健經營，美的置業在眼下艱難的行業環境下，不僅與碧桂園、龍湖等成為發債示范房企，在銀行授信和專項貸款合作的白名單里面，美的置業也屢屢成為座上賓。
根據最新披露的業績，2022年1-12月，美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額792.4億元，相應的已售建筑面積631.6萬平方米。
雖然受疫情等因素影響，其全年銷售金額止步于千億之外，然而，這并不影響其向頭部企業靠近。克而瑞數據顯示，以企業全口徑銷售金額進行排行，2022年的美的置業，排在中國房地產企業銷售榜的第24位，相比2021年，繼續挺進四位。
在一些頭部房企紛紛因陷入流動困境掉頭向下的情況下，這樣的數據顯然已是不錯的成績。
不僅在融資市場備受待見，過去一年行業越來越多的房企因債務導致保交樓出現問題，美的置業也憑借自身的較為充裕的資金實力當起了白衣騎士。它的接盤對象包括了花樣年、金科、雅居樂、正榮等項目合作方。
行業仍未度過艱難期，持續優化土儲結構，堅持深耕高能級城市，并以合作項目股權切割方式化解風險，優化財務及管理成本，仍然是美的置業在迎來行業曙光前的主要戰略。
融資白名單
樓市下行，地產開發商銷售回款不足，對外融資成為保持正常經營的重要手段。但資本市場往往是錦上添花，而鮮少雪中送炭，美的置業在這一輪下行周期中幸運地成為了后者。
早在2021年11月，美的置業成為銀行間交易商協會首批重點支持的民營房企之一，獲批50億中票額度。2022年5月，美的置業與碧桂園、龍湖三家民營房企被監管機構選定為示范房企，獲發行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內的信用保護工具。
2022年11月，在房地產信貸、債券、股權“三箭齊發”支持房企融資回暖的背景下，美的置業150億元儲架式中期票據獲中國銀行間市場交易商協會受理。在一系列的融資利好支持下，美的置業在去年多次發行公司債券和中期票據。
樂居財經不完全統計，美的置業在去年2月、8月、9月、12月先后成功發行了4筆中期票據，發行規模分別為15億、10億、10億、15億，合計50億元，期限3-4年，利率為2.99%-4.8%之間。
另在公司債方面，2022年5月20日，美的置業發行2022年（第一期）公司債券，規模10億元，期限4年期（2+2）；12月9日，美的置業發行2022年（第二期）公司債券，規模12.5億，債券分兩檔，分別為2年期、4年期（2+2），利率為3.9%、4.9%；12月23日，該公司發行2022年（第三期）公司債券，規模5億元，其中品種一發行2.5億，利率4.50%，品種二規模2.5億，利率4.2%。
除了連續發債融資，美的置業作為銀行授信及貸款的白名單企業，更屢屢成為座上賓。其中，在剛過去11月，行業持續的利好政策下，美的置業先后與交通銀行、工商銀行、建設銀行、郵儲銀行、中國銀行五大國有銀行簽署戰略合作協議，總授信金額超千億。
而早在去年3月，該公司已跟招商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行簽訂地產并購、個人住房按揭、保障性租賃住房支持等專項貸款達650億元。
銀行、金融機構等的融資支持，大大降低了美的置業在艱難環境下的融資成本。根據截至2022年6月30日數據，該公司加權平均融資成本4.6%，保持在行業平均水平以下。
融資獲資本市場看好，一方面是美的置業背靠美的集團這棵大樹；另一方面，也與美的置業較為穩健的經營有莫大關系。2022上半年，美的置業凈負債率44.9%；剔除受限制現金的現金短債比1.73；扣除預收款項后的資產負債率70.3%。
去年3月的年度業績會上，該公司管理層表示，美的置業鞏固穩健的財務策略，增厚風控安全墊，回歸行業房住不炒的本質，逐步轉向低杠桿的制造業邏輯。其將在嚴控有息負債成本、遵循三道紅線的情況下穩步發展，計劃2022年三條紅線全部轉綠。
新白衣騎士
2015年，美的置業全年銷售破百億，2019年成功跨入千億門檻。從百億到千億的突破，美的置業僅用了四年時間。這期間規模的快速擴張，離不開與同行的合作。
然而，隨著行業危機的爆發，不斷有房企出現流動問題，合作也蘊藏風險。
為了化解項目開發的風險，2021年以來美的置業不得不對一些合作項目進行股權托底收購，逐漸成為行業的新晉白衣騎士。尤其在2022上半年，美的置業的收購行為最為明顯。
去年2月，美的置業從合作方正榮手中全盤接下天津“和筑梅江”項目的股權，項目地塊由雙方合資企業在2020年12月以11.28億拿下；3月，美的置業以9.07億向金科收購南京科宸房地產53%股權及南京山河宸園50%股權。兩家公司同樣是雙方的合作企業。
僅在2022上半年，美的置業合計收購了8個項目，總貨值63億元。
而根據管理層去年8月中期業績會上介紹，美的置業當時已經完成29宗項目的股權交易，其中2022年上半年完成了17宗，股權交易項目的對手有花樣年、金科、雅居樂、正榮等企業，主要的收購方向在美的置業的戰略深耕城市，包括天津、重慶、佛山、南京等地。
這些項目多為美的置業與對方的合作項目。
對于合作以及低能級城市風險的解除，自2019年以來，該公司持續進行換倉，實施區域升級、城市深耕戰略，收斂聚焦，主動低量級城市的出清，堅定回歸長三角、大灣區及一二線強三線城市的高質量布局戰略。并逐步提升拿地的權益比，以及降低合作項目的數量。
去年上半年，該公司持續優化土儲結構，并以合作項目股權切割方式，優化財務及管理成本，助力高價值項目獲取，期間，完成多個項目的股權切割，實現了城市聚焦，促進項目回款。2022年，美的置業目標權益占比預計將達到75%。
對于2022下半年的投資動作，該公司管理層曾表示，市場仍在筑底，美的置業會更多考慮現有手上的土地資源以及合作項目的安全問題，在土地新增方面投入精力會較少，而在合作項目會投入比較大的精力，確保按時交付。
值得關注的是，經過近幾年深耕戰略的實施，美的置業的區域和城市聚焦效果有所顯現。2022上半年，美的置業在長三角和大灣區的合約銷售占比超過60%，銷售集中度進一步提升。
在城市的占有率上，2022年全年，美的置業在合肥、貴陽、昆明、南昌、無錫、佛山、徐州、邯鄲、南通等城市的市占率保持在TOP10。截至2022年6月30日，美的置業共有337個物業開發項目，擁有土地儲備總建筑面積4294萬平方米，土地儲備充沛，結構較為合理。
相關公司：美的置業hk03990